社区集体经济发展如何借东风？
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原标题：社区集体经济发展如何借东风？
长期依赖租金收入，使大部分社区仍然停留在“收租经济”模式。何俊 摄
从光明新区凤凰社区到新羌社区，有一条名为凤新路的道路作为连接。从凤凰向新羌方向行驶，快到新羌社区的时候，你会在路的右侧看到主体已建成的中山大学第七附属医院。就在离医院几百米远的地方，有一座青翠环绕的山头。围绕着此山，就是占地面积约5000亩的中山大学深圳校区。
距离中山大学深圳校区仅一路之隔，直线家社区股份有限公司的首期返还用地就在此。毗邻中山大学深圳校区的良好优势，让这块待开发的土地充满了无限可能。现在，尽管8家社区股份有限公司的土地整备进度不一，整体规划也处于第二次调整阶段，但这些社区股份有限公司的掌舵者们已形成共识，“我们不能再走传统产业的老路子了。”
“我们社区的土地整备没有问题，谁先开工肯定就占了优势。”光明新区翠湖社区投资发展股份有限公司副董事长刁燕飞说。
在他的办公室，记者见到了一幅专业公司做的初步方案图，现代化的建筑围绕着一湖碧水，公园成为建筑的一部分，可以让人想象一种绿色生态的办公生活方式。据了解，翠湖社区的首期返还用地达5万多平方米。
让公司满怀期待的土地，来自于光明新区此前的首期返还用地分配。由于历史原因，光明办事处的集体经济刚刚起步。2012年，光明办事处成立8家社区股份有限公司，在股权结构、内容、法人治理等制度设计上进行了创新。
2013年，光明新区光明办事处社区股份公司首期土地分配现场投标大会上，8个社区采取“志愿投标+摇号”的形式，对总面积约28.73万平方米的原光明农场职工返还土地进行了分配，辖区碧眼、光明、翠湖等八个社区的股份公司蕞终共获得20.0850万平方米的首期分配土地。其中翠湖社区投得54300.59平方米用地，为此次分配土地面积蕞多的社区。
就在分配现场，有人士表示，各社区分到的土地相当于一张白纸，怎么画图就看各自的本事了，建议总结以前集体股份公司发展的经验教训，借鉴龙岗、宝安等区工业区改造、转型模式，引入高端产业。
首期分配土地都被集中安排在同富裕工业园周边。将有利于地上地下统筹，走集约化发展道路。记者了解到，从2012年就开始着手该片区规划，光明新区聘请了市产学研基地专家团队对用地园区进行超前规划、产业布局及完善配套，以建设高标准、上档次的现代产业园区。
如何跳出传统产业的窠臼，开发建设好首期返还用地，成为了这几年从新区到办事处、社区不断思考的命题。
有专家表示，一方面，金融危机后，一些发达国家经济增速放缓，需求迅速萎缩，制造业面临困境，正在积极寻求发展可替代成熟产业的新型产业（新能源和生物医药等），以形成新的增长点。另一方面，以美国为代表的发达国家正在积极谋求依托智能制造技术，实现制造业复兴，将制造业从发展中国家逆向转移回本土。此外，还有一些制造业正从中国向成本更低的发展中国家转移。工业园以现有形式很难保证可持续发展，工业园的改造、新的发展模式势在必行。
对于未来园区产业发展，光明社区股份有限公司总经理谢伟杰希望能引入中高端产业，“不走老路，寻找一条可持续发展道路。”
他告诉记者，该公司首期返还用地头部次规划时，定位是打造成中小企业总部，第二次定位倾向于创意园区。
第二次规划的修编调整，即中山大学深圳校区落户光明新区带来的发展新契机。2015年11月，深圳市政府与中山大学签订战略合作协议，双方将按照世界一流大学的标准在深圳光明新区建设占地5000亩的新校区。同年12月，中山大学深圳校区筹建获教育部批准，选址落户于光明新区新羌片区，占地面积约5000亩，办学规模2万人，预计于2018年9月开始投入使用。该学校将建设约20个学院（系），建成拥有文、理、医、工相对齐全的学科体系。将重点建设医学类学科和新兴工科交叉学科。
如何抓住中山大学深圳校区这个重大项目带来的利好，进行产业提升对接？
谢伟杰曾经去过其他大学周边考察，“看大学周边的业态如何生存，总结经验。每个学校的文化、学科不同，带来的产业形态必然不同。股份公司不能仅想着将产业用房出租等，要将资源与大学进行对接，优化产业结构。”
刁燕飞也曾经去过江浙一带的园区考察，“不是引进大型机械设备，而是通过吸引人才，引入高端创意研发环节的企业，将产业园区打造成智慧型办公园区。我们8家社区股份有限公司的地块面积都有限，现实条件也不能走传统制造业道路，否则效率十分低下。”
社区集体经济必须转型升级已经成为了一种共识，但光明新区各社区实际面临的现状不同，或将决定未来发展道路转型的困难等级不同。
一位新区资深人士直言，相对于光明新区光明办事处8家社区股份有限公司的一张白纸好绘图，公明办事处的集体经济尽管有了不少积累，但也存在“船大难调头”的问题。
公明一位社区干部感慨，这些年来集体经济并没有多大变化，“社区收入单一，都是靠厂租维持公司运营。转型困难很大。听说其他兄弟社区也暂时没有哪个社区往外发展。”
记者了解到，公明办事处集体企业虽然拥有工业园区，但集体企业收入单一，同时又由于外来务工人员较多，租住房市场需求很大，原住居民以房屋租赁为主要收入来源。但外部环境制约越来越大。承租社区股份合作公司厂房宿舍的主要是劳动密集型、小规模加工制造等企业，“高、精、新”上规模企业少，而社区股份合作公司所拥有的物业普遍存在设计标准低、周边环境差问题，对企业投资吸引力下降。长期依赖租金收入的思想，使各社区仍然停留在“两租”经济模式。
传统的“收租经济”收入来源单一，并不能享受到区域企业创造的价值，必须创新模式。
而“参项目”模式正在改变“收租经济”这一现状，社区集体企业以物业、资金、厂房等形式入股技术含量高、市场风险小的优质企业，通过股权投资转型，推动创新孵化器建设，社区集体企业将与优质企业、优质项目形成利益共同体，实现长期稳定收益。
一个值得借鉴的例子是龙岗区南湾街道南岭村的集体经济转型。据了解，龙岗区南湾街道南岭村集体经济的主要收入来源于厂房出租，这种收租过活的发展模式，滋养了南岭村30多年。2014年，在南岭股份合作公司董事长张育彪的带领下，南岭村将腾置出来的厂房，以物业入股方式引进一批科技创新项目。同时，南岭村在2015年初设立了3亿元的创投基金，放眼世界找优质的高科技企业项目入股，开始向“股权投资”转型。
2015年7月，南岭股份合作公司联手清华大学旗下的启迪控股，合作打造一个面向中小企业的主题科技园和集聚创新创业资源的众创空间。在这个项目中，南岭村以物业入股，同时占到科技企业孵化投资基金50%的股权。而清华启迪作为全国科技孵化的龙头，将发挥其资源渠道优势，探索跨境、跨区域的联合孵化模式。从“房东”变成“股东”，南岭村这一次的转型，带来的将是收入来源和内生发展动力的根本性变革。
对此，光明新区一位社区集体经济掌舵者坦言，光明新区的社区集体经济还处在初级阶段，但社区集体经济在奠定了一定经济基础、培养了自己的运营团队之后，要考虑往外走，在市场中实现产业结构调整，“只有这样，股份公司才能长远发展下去。”
对于如何对接中山大学深圳校区的资源，8家社区股份有限公司在规划的引导下也有各自想法。
“产业园区集中主打某一主题的产业，比如可以考虑医疗设备研发方向。”刁燕飞坦言，8家公司在产业方向上必须进行差异化竞争，不可以陷入简单的拼租金拼环境内耗之中。
谢伟杰认为，可以借力中山大学深圳校区的丰富资源，打造公共研发平台，助推研究成果向社会市场转换。
新羌社区正是中山大学深圳校区的所在地。新羌社区股份有限公司副总经理陈灿基告诉记者，这几年社区的集体经济处于相对静止的状态，社区股份有限公司之下有一个子公司在管理基本农田，此前想走高端休闲农业的路子。
新羌社区股份有限公司首期返还用地的地块正处于深圳与黄江交界处，“可以说是深圳的北大门，作为门户形象，设计上肯定要有特色。我们也想结合中山大学项目建设产学研方面的科研楼，比如医学类的。”
刁燕飞告诉记者，翠湖的首期返还用地生态资源非常好，中间有石介头公园，紧邻公明水库和绿道，这也是未来吸引高端产业的一大亮点。低碳规划、海绵城市、绿色技术，这些关键词将成为翠湖产业园未来建设的核心理念，“我们希望能实现产城融合，不能一下班产业园就空了，要有相关的配套宿舍。结合光明绿色新城规划打造，起码确保未来二三十年还不会落伍时代。”刁燕飞说。
翠湖社区股份有限公司董事会秘书李剑萍告诉记者，公司刚起步，经营班子的专业水平还确实有待提升，比如在招商环节很薄弱，公司可以主动走出去寻求合作，“按照规定土地、物业不能合作，但是建成后的园区如何运营是可以合作的。”
“同时，由于社区股份公司的单个实力比较薄弱，知名度也不高，希望能由政府搭台进行招商推介，给与相关政策支持，助推8家社区股份有限公司打出影响力。”李剑萍说。
谢伟杰也建议，要吸引中高端的产业，必须有适宜的产业环境，“比如，建设相关的企业配套服务中心，提供行政上的一站式服务；搭建相关金融平台，解决企业的投融资难的问题；为企业打造展示的平台，助推下游渠道拓展。这些事情8家公司任何一家都无法单独完成，必须在政府的统筹引导下进行。”
8家社区股份有限公司的产业用地蓝图如何具体绘就令人期待。不过在产生效益之前，社区集体经济还有一段空窗期。
刁燕飞告诉记者，翠湖社区股份有限公司有股东2850位，公司到目前为止没有正式的营业收入，主营业务就是返还用地的开发建设。配套的开发建设转型资金采用的是低风险的理财模式，将利息用作部分日常管理支出和股民的生活补助。
据了解，该社区的股份公司被光明新区选作股权改革试点公司，通过改革适度降低试点企业集体股比例，探索股权内部合法流转，鼓励试点探索股权主体多元化，增加试点企业活力和市场竞争力。
经过多年发展后，翠湖社区已经成为了光明新区的一个老城区了。“以前发展得早，相对是比较繁华的地方，但现在变成了老城区，发展的瓶颈也到了，未来的发展只能寄希望于城市更新了。”刁燕飞说。
“二期希望能落实一些商业用地、居住用地，部分指标落在翠湖社区内。进行适当的商业开发。”刁燕飞坦言，社区股份有限公司也希望参与到城市更新中来，也可以在参与项目中培养运营团队，在规划中努力实现居民、集体企业、政府多方共赢的局面。
陈灿基告诉记者，中山大学深圳校区对新羌的利好是长远的，“从城市面貌改善到居民收入的提升。融入中山大学部分物业管理建设也是公司可以做的事情。城市更新是一个途径，靠得蕞近的是新陂头村，如果旧村改造可以纳入城市更新，将会实现社区环境、居民经济收入的跨越式提升。”
谢伟杰认为，光明新区是土地资源相对丰富的区域，有较好的规划优势。目前新区主力发展的高新技术企业，辖区也落户了很多大项目，“新区对8家社区股份公司都非常重视。不过新生的集体企业缺乏市场经验、社会资源、运营模式，希望能将政策与市场良好结合，突破传统社区股份公司的窠臼。”返回搜狐，查看更多
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