国策视点2021年年度中山市土地市场分析
2021年，中山市土地招拍挂市场共供应各类土地62宗，合计占地面积309.16万平方米，最大计容建筑面积849.24万平方米。与2020年相比，2021年供应宗数同比减少22宗，面积同比减少97.57万平方米，环比减幅23.99%。
从区域组团分布占比看，2021年土地供给，东部组团占了全市大部分，占比53.28%，第二为西北组团，占比20.18%，第三为东北组团，占比14.05%，南部组团和中心组团占比较少，分别仅为10.64%和1.84%，整年的区域土地供应占比与上半年基本一致。
从各区分布宗数来看，2021年上半年土地供应共62宗，其中古镇镇占了12宗，宗数占比19.35%，面积约39.12万平方米，面积占比12.65%；坦洲镇和民众镇（民族街道办）均分别占了7宗、6宗，宗数占比均为11.29%、9.68%，面积分别约23.56万平方米和22.82 万平方米，面积占比分别为7.62%和7.38%；这几个镇区均为中山市急需招商引资同时尚有部分存量用地的镇区，可以看出这些镇区均希望通过供地加快镇区的产业升级。
还有值得关注的就是翠亨新区，虽然只有4宗地，但是却是供应面积最大的，达到149.95万平方米，达到面积占比的48.50%。得益于政府现阶段对翠亨新区的大力发展及深中通道的快速建设，翠亨新区年中成功的拍出了多宗大型综合地块，上半年度翠亨新区土地供应仅为4宗，但是面积却占了整年土地供应面积的接近一半。
从土地类型供应面积来看，上半年工业用地供应面积约127.24万平方米，城镇住宅用地供应面积约20.13万平方米，商业用地供应面积约9.14万平方米，综合用地供应面积约142.85万平方米（包含居住用地、商业商务用地、娱乐康体用地、文化设施用地、中小学用地、公园绿地、体育用地、道路用地等），教育用地供应面积约9.81万平方米。工业用地供应均为普通工业用地，面积占比41.16%，暂无新型工业用地供应；综合用地供应面积占比40.20%，供应为3宗，且均位于翠亨新区。
2021年共成交65宗土地，合计占地面积324.95万平方米，最大计容建筑面积915.66万平方米。与2020年相比，2021年供应宗数同比减少10宗，面积同比减少49.65万平方米，同比减幅13.35%。
从《2018-2020年土地成交情况对比图》可以看到经过2020年下半年到2021年多宗综合用地的成交后，中山市土地成交下半年回归正常，且多以各镇区的招商引资所需的工业地为主，工业用地成交单价均在有特定要求的情况下有优惠。
2021年，从区域分部上看，中山市东部组团土地成交面积最多，共149.31万平方米，占比全市成交面积的45.95%，这主要是得益于翠亨新区上半年成交了多宗大型综合用地，使得在成交面积和成交金额方面都大大超越其他区域，第二是西北组团，共73.29万平方米，占比22.55%，主要因为小榄镇、古镇镇今年整年都处于成交较旺状态。第三是东北组团，共59.89万平方米，占比18.43%。
从各区成交面积上看，仍是翠亨新区成交面积第一，共计134.54万平方米，成交土地类型主要为综合用地（包含居住用地、商业商务用地、娱乐康体用地、文化设施用地、中小学用地、公园绿地、体育用地、道路用地等），黄圃镇、古镇镇成交面积位于第二、三，分别共32.94万平方米、32.92万平方米，成交土地类型主要为工业用地，其中古镇镇有一宗城镇住宅用地的成交。民众街道成交面积第三，共计22.82万平方米，成交土地类型主要为工业用地。
从各区土地成交金额上看，翠亨新区土地成交金额第一，共计125.69亿元，东区土地成交金额第二，共计27.51亿元，古镇镇土地成交金额第三，共计17.83亿元，民众街道土地成交金额第四，共计12.71亿元。成交金额前三的镇区均由于有综合用地或城镇居住用地成交。
从各区成交土地成交宗数看，一共有18个镇区有土地成交，可谓各区域百花齐放。古镇镇土地成交宗数排名第一，共13宗，排名第二的为黄圃镇，共7宗，排名第三的为民众街道，共7宗。各区土地成交宗数占比如下图/表：
从土地类型成交占比来看，工业用地在成交宗数和成交面积上依然是主力，工业用地成交宗数52宗，成交面积143.61万平方米，占比44.19%。且值得关注今年终于时隔1年再次出现商业用地，而且其中一宗还是纯商业用地（没有商务性质）。
下半年中山市主要以工业用地成交为主，且由于陆续推出“标准地”、带方案设计出让等新模式供地形式，工业用地成交活跃，半年成交22宗。现工业用地的出让模式已大多采用“价格+方案”，即社会效益及经济效益的评价模式进行。
2021年土地政策较上年放宽，国家、政府对疫情的有效把控有利于市场的大力发展，为拉动经济吸引投资，增加工业用地，商业用地与城镇住宅用地市场供应回暖。
2021年土地成交的优异成绩，得益于政府5-6月份的集中土拍，新引进的中山新濠雅创房地产开发有限公司和合肥万科瑞翔地产有限公司,深业泰然置地投资发展（深圳）有限公司，都是在娱乐，居住产业领域有着丰富开发经验的，其对现阶段政府大力发展翠亨新区，打造一个能与深圳对接的新兴区域将有很大的帮助，相信此次对着两家企业的引进，会把更多的外界关注度集中于翠亨新区，为翠亨新区的发展形成可鉴的新例并添注更多的新焦点。
同时2021-2022年是中山市土地市场真正出现转折之年，工业用地供给估计会发生一定变化，未来在中山市的工业发展可能主力以工改为主，辅以各类带“特定条件”为前提的出让地。2022年在维持整体行情稳定和房住不炒的双重基调下，土地市场预计也将持续平稳。
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