航拍旧厂房华丽蝶变新地标中山如何推进旧城焕新颜
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原标题：航拍旧厂房华丽蝶变新地标，中山如何推进旧城焕新颜
楼矮人又多、建筑旧又密，这是人们对中山的老城区的印象。
中山市常住人口超过320万，但主要居住区域内城中村多，老居民区、老工业集中区林立。据不完全统计，中山市纳入省“三旧”改造标图建库数据库范围，亟需改造但未改造面积超过7万亩，“三旧”改造资源十分丰富，有条件成为粤港澳大湾区内未来投资城市更新、实施“三旧”改造的热门地。
16日下午举行的中山市“三旧”改造政策宣贯及动员会，公布了7月13日起正式实施的《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》）和配套的三个改造实施细则。据了解，修订后的“三旧”改造政策以“政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享”为政策导向，较以往更加简明易懂，也为各方进一步推进落实提供了灵活的操作指引。值得一提的是，本次会议开了政府与全体房地产企业交流的“先河”。
新政策的出台正是进一步加大工作力度，为持续推动“三旧”改造、城市更新做好铺垫。中山市副市长高瑞生在会上表示，中山市鼓励市场主体参与到“三旧”改造中来，目前石岐区、东区、沙溪镇等均在推进多个改造项目，这些项目都将积极引入市场主体参与。
在《办法》出台前一天，中山市委书记陈旭东到石岐区调研“三旧”改造及新旧城区融合发展情况，他强调，“三旧”改造不是为了改造而改造，而是为推进产业转型、城市转型和环境再造。通过“三旧”改造提高土地利用效率，促进土地集约循环利用，让“三旧”改造成为新兴城镇化和大众创业万众创新的重要生力军，为传统产业转型升级、优势产业增资扩产、战略性新兴产业招大引强腾出广阔空间。
在此次的政策调整中，是国土局首次采取“开门立法”的形式，广泛征询社会各界意见，最终形成了“1+3”的政策体系，即以一个实施办法和三个针对不同领域的实施细则作为指导“三旧”改造的文件，让新政策更具针对性。
与以往的“三旧”改造政策相比，《办法》在统筹机制上更为灵活。结合此次新政出台，中山目前在“三旧”改造领域已初步搭建了“主政策+配套政策+工作规范+操作指引”政策体系框架。
工业改造项目最高奖励1000万元
市国土局局长吴伟强表示，此次修订的“三旧”改造政策的主要亮点之一是支持“工改工”，助力实体经济发展。工业改造项目不仅可享受政府的奖励政策，还可以延长土地的使用年限。此外，为了调动社会的积极性，政策还拓展土地开发权和通过协议出让取得土地开发权的项目范围；同时通过下放审批权，为“三旧”改造提速，市级行政部门只保留了改造单元规划和全面改造项目改造方案的审批，其余审批权均下放到镇区级政府。
整体来看，工业改造项目的奖励支持力度很大，凸显了中山市对通过“三旧”改造向存量要空间，扶持产业转型升级的决心，通过鼓励工业改造项目保障实体经济的发展需要，同时优化产业配套环境促进产业转型升级，并为创新发展提供更大空间。
《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》把对工业用地的改造分成了“工改工”“工改商”和“工改住”三大类，并对不同改造类型给予不同程度的优惠和奖励政策。其中“工改工”享受的政策鼓励最多，奖励力度也最大。
新政策鼓励市场主体以多种方式参与“三旧“改造项目，实施主体可以通过收购合并归宗、作价入股、与权利人签订搬迁补偿协议或与村集体签订合作协议等方式，通过转移房地产权益取得相关土地开发权利。
相比过去的“三旧”改造政策，此次的实施办法和实施细则扩大了协议出让土地的范围，从前住宅用地一律招拍挂的规定，转变为更加便捷的协议出让方式，可以预见，未来通过协议出让转移土地产权的“三旧”改造项目将越来越多。
值得关注的是，市国土局在对新政策的解读中介绍，本次修订的政策全面引入了通过签订“搬迁补偿协议”转移房地产权益、形成单一主体的做法。“搬迁”非“拆迁”，政府监督、见证但不直接介入，旨在以多方协商为基础、以市场化手段处理“拆迁”问题。此外，对于村集体和市场主体的合作，由村集体通过市公共资源交易平台公开选定合作企业，村集体自愿将集体建设用地转为国有建设用地后，可以协议方式供地给双方约定的一方。
不仅在横向上扩宽了市场主体的参与“三旧”改造的渠道，在纵向上，新政策也通过下放事权充分调动镇区积极性。除全面改造项目方案和改造单元规划中涉及到控制性详细规划的部分外，其余事项均交给各镇区自行审批，提高了审批的效率，节约了制度性成本。
既然引进了市场主体参与“三旧”改造，就必须更好发挥市场在资源配置中的决定性作用。为此，新政策制定了更加公开透明的土地收益补偿政策和市场基础规则，接受社会和各相关权利人监督，确保“三旧”改造过程公开、公平、公正。
在土地收益补偿方面，经由协议出让由权利人自行改造的旧村庄、村集体旧厂房地价款可按照市场评估价的40%确定。通过签订搬迁补偿协议实施的旧城镇改造项目，在协议出让时，以土地市场评估价，核减建筑物拆除前的项目范围内原土地房屋价值后计收。产权人如将土地交由政府主导改造，可以按不同的土地性质享受对应的补偿，例如对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地，自行搬（拆）迁整理土地后，交由政府组织公开出让用于引入工业项目的，按出让成交价款的60%补偿该集体经济组织，支持工业发展和保障集体经济组织利益。
从标图入库到办理用地手续，今后将实行全过程向社会公开，新政策制定了统一、公开的“三旧”改造项目可开发建设面积计算规则，明确改造项目可开发建设面积的“天花板”，确保各项目开发建设面积上限的公开、透明。此外，市国土局也正组织编制全市“三旧”改造片区市场指导价，计划每半年更新一次，定期向社会公布，进一步规范“三旧”改造地价评估，提高“三旧”改造地价计收的透明度，给市场主体较清晰的预期。
如果有人问，现在哪里是中山最旺的商业中心？石岐区的大信·新都汇二期相信会是不少人的答案。去年10月新开业的这一商业体，因为汇集了海底捞、UR等众多知名品牌，1/3进驻商家首次登陆中山，迅速成为市民消费新宠。
除了新鲜、时尚之外，让这个商业体走红的，还因为它是从一个中山人非常熟悉的地标延伸出来的新热点。2004年5月，中山首个真正意义上的大型ShopingMall——大信·新都汇石岐店开业，改变了中山人传统的多点购物娱乐方式。在开业13年后，城区的商业综合体日渐增多，石岐大信的地位受到极大冲击，二期项目的建成则让这个龙头商圈的地位重新得到巩固。
石岐大信一、二期都属于“三旧”改造项目，这里原址是中山市陶瓷厂和旧城中村。十多年前，周边都是村庄，位置比较偏僻，甚至连路灯都没有安装。通过推倒重建、连片改造的方式，石岐大信·新都汇一期建成后就成为中山服务业最发达的区域。目前，大信·新都汇一、二期已经连城一片，形成一个近50万平方米集合购物中心、商业街、写字楼、酒店、公寓、住宅于一体的城市综合体，房地产业内人士估计2018年该片区全年营业收入可能超过30亿元。
美居产业园：旧厂房变身创意“伊电园”
伊电园又称中山美居产业园，由原来的富湾工业园改造而成。项目占地100余亩，总投资近1.5亿元，是中山市近年来“三旧”改造的重点项目之一。
该项目通过对工业区旧厂房建筑进行翻新设计，分电子商务基地、创意设计中心、高端商务配套、高端多层停车场4个功能区域。2012年底动工，分四期进行改造，整体已接近竣工。经过数年的发展，伊电园现在已成长为中山的电子商务中心，为各类电商企业提供融资、物流、人才等资源，并为文化创意产业提供办公空间与服务。
目前进驻园区的企业以电子商务企业和家居企业为主，两种产业的有机结合，以独有的联合体验营销模式，逐渐构建电子商务及周边配套产业的聚集发展。比较具有代表性的就是互联网家装企业安乐窝，从2015年落户至今安乐窝在全国的网点已超过300个。据统计，目前中山美居的进驻企业已超过200家，每年累计产值达5亿元以上。
金鹰广场：“威力”蜕变成中山新地标
在中山的工业发展历史中，曾经诞生过不少知名的品牌，当中就包括了上世纪90年代红遍大江南北的威力洗衣机厂。也许威力洗衣机的风光已经不比当年，但是正在威力洗衣机厂旧址上建设的完美金鹰广场将有望让这块土地重拾辉煌。
该项目总占地面积近11万平方米，总建筑面积约50万平方米，总投资预算约30亿元，主体建筑自2015年开工，目前工程进度已完成大半，建筑高度238米，超过利和广场的209米高度，是名副其实的中山城央新地标。
金鹰广场位于兴中道与孙文路交界处，坐落在城区的核心位置，周边人口密集，附近的莲峰新村也是石岐区内改造呼声最高的“三旧”片区之一。按照规划，它将被打造为具有鲜明特色的商业综合体，为市民提供购物、休闲、娱乐等消费场所，同时具有承载现代服务业的商务功能，并配有国际五星级酒店。它的建成有望提升周边乃至整个中山市的商业氛围，形成一定的辐射作用，带动城市升级。
盛景尚峰：十年成长为中山现代金融中心
在起湾道与中山路“黄金十字”交界，是在中山市享负盛名的“金融一条街”——盛景尚峰金融商务中心，经过10年的改造和发展，如今这里的进驻企业已达到300多家，其中以金融等现代服务业为主，成为了中山的CBD和现代金融中心。
10年前，这里还是三家建筑面积超过6.3万平方米的印刷厂，由于从事低端的制造加工业，即便背靠88公顷的紫马岭公园这个“城市绿肺”，也很少有市民居住在周边。
十年前，中山建设和推进了一批在全市范围内颇具代表性的“三旧”改造项目，2007年报建后，盛景尚峰金融商务中心项目便被列入广东省和中山市重点建设项目、全省服务业集聚区试点。
2008年“盛景尚峰金融商务中心项目”开始建设，总投资50亿元。该项目一期工程于2009年底封顶投入使用，至2014年5月完成一期项目第三阶段工程，短短五年间，该片区的总产值从改造前的2亿元，跃升至2015年实现服务业总收入30亿元；改造前年税收805万元，2015年税收总额已达3亿元，彻底激活了东区乃至中山现代服务业发展，成为利用“三旧”改造发展现代服务业的一个典范。
【作者】 孙嘉琳 郎慧 伍杰 叶志文
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