火炬区：全市首宗“带设计”出让土地尽一切可能推动项目落地
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原标题：火炬区：全市首宗“带设计”出让土地，尽一切可能推动项目落地
(视频｜中山首宗“带设计”出让土地项目动工，时长共25秒)
“12月，日语写作‘师走’，意思是连老师都忙得不可开交的一个月份，衷心感谢各位来宾在百忙之中来到现场。2013年，我们企业头部工厂2期工程竣工时，我们曾承诺中山武藏将力争实现销售 10亿元，纳税1亿元。今天，我们不仅达成了目标，还实现了第二工厂项目的建设。”
12月16日上午11时，武藏精密汽车零部件（中山）有限公司（下称“中山武藏”）第二工厂项目（下称“武藏项目”）动工仪式在中山火炬开发区举行，武藏精密工业株式会社高级董事兼中国区域CEO大塚智久在仪式上致辞。
就在2个小时前，随着建设用地使用权出让结果公告出炉，中山火炬开发区茂生村一宗约77亩的国有建设用地使用权，被中山武藏竞得。这也标志着，中山市首宗建设用地“带设计方案出让”项目正式落地。
中山首宗“带设计方案出让”项目开工典礼奠基仪式。南方+ 李姗恒 拍摄
作为出让公告的一部分，由火炬区管委会编制的设计方案及工程施工方案在土地出让后，直接成为竞得人申办材料、开发建设的依据。
作为全省较早出台相关方案的城市，建设用地“带设计方案出让”不仅仅是中山一次机制上的创新，更将对城市营商环境优化、区域产业发展规划、精准招商等工作产生深远影响。与传统出让模式相比，“带设计方案出让”模式在设计方案编制主体、编制时间及内容上带来了新变化，将开启中山项目落地行政审批流程改革的新篇章。
而从屡次刷新速度纪录的“拿地即动工”行政审批改革，到“带设计方案出让”模式创新，中山创新发展“主引擎”火炬正在发出“尽一切可能推动项目落地”的高速轰鸣。
“我非常感谢政府和相关的工作人员，他们对于武藏第二工厂项目的推进尽了蕞大的努力。”武藏精密工业株式会社高级董事兼中国区域CEO大塚智久在接受记者采访时说，“通过这次带设计方案出让土地的方式，施工许可证的取得时间可以提前大概4个月左右，大大缩短了我们整体的施工时间。”
这是“带设计方案出让”模式带给中山武藏蕞直观的感受。
时间回到11月12日，中山市公共资源交易中心发布《中山市火炬开发区国有建设用地使用权出让公告》。公告标题中，“带设计方案”的字眼引起了社会关注。
“本宗用地由火炬开发区管理委员会组织编制了建设工程设计方案以及工程施工方案。”该公告注明，该建设用地建设工程设计方案已由市自然资源局预审通过并出具了《建设工程规划许可证预审意见表》；工程施工方案已由审图机构预审并出具了《广东省建设工程施工图设计文件预审查合格书》。
在建设用地出让和行政审批流程中，这是一件新鲜事。
武藏精密汽车零部件（中山）有限公司第二工厂项目工地。南方+ 李姗恒 拍摄
以往，根据中山市社会投资工程建设项目审批流程，土地出让后还需要经过立项用地规划许可阶段、工程建设许可阶段、施工许可阶段方可具备施工条件，流程链条相对较长。也因此，审批条件较多、审批材料繁琐曾是困扰企业拿地开发的痛点之一。
近年来，中山全面开展工程建设项目审批制度改革，要求“社会投资项目审批时间控制在60个工作日以内”。今年年初，《中山市新出让用地开发建设预受理实施方案》出台，通过实施新出让用地开发建设预受理制度，将项目动工前须办理的审批业务提前至土地成交前受理审核，压缩成交后的审批时间。
今年以来，各镇街热火朝天的“拿地即动工”实践，便是运用这一政策走“审批绿灯”。火炬开发区进行的一系列“拿地即动工”改革，更是将项目摘牌到《施工许可证》出证的流程从145分钟缩短至16分钟。
纪录刷新的同时，工程审批背后的“重塑流程”“容缺受理”等创新机制的成熟，让“拿地即动工”逐渐从个案变为常态，从“特殊”变成“规范”，项目落地“绿灯常亮”。
武藏精密汽车零部件(中山)有限公司第二工厂项目用地已完成土地平整。南方+ 叶志文 拍摄
在这一背景下，全市首例建设用地“带设计方案出让”的落地，又有什么特别之处？根据出让公告，用地公开出让成交后，竞买人可以在管委会已经编制并通过预审的方案基础上进行深化，形成施工图设计文件。不仅如此，竞得人还可凭上述建设工程设计方案办理《建设工程规划许可证》，将上述工程施工方案深化后办理《施工图审查合格书》。
在土地公开出让前，进行规划设计方案和建筑设计方案的编制、审批等手续，土地成交签订出让合同后可直接出具通过预审的相应材料。“带设计方案出让”模式，免去了企业来回跑、反复提交各种审核资料的繁琐——竞得“带设计方案”出让地块后，竞得企业只需1个工作日就办妥全部规划施工审批手续，具备动工建设的基本条件。
可以说，“带设计方案出让”模式，是以更直接、更便捷、更高效的方式，向企业落地项目“敞开大门”。
项目落地提速，实现“有目的招商”
从政策出台到正式实施，中山“带设计方案出让”的启动并没有酝酿太久。9月3日，在广东省发布“带设计方案出让”政策后，中山以较快的速度印发了《中山市建设用地带设计方案出让实施方案（试行）的通知》。方案出台之快，足见中山对这一政策加快实施的强烈诉求。
在中山“拿地即动工”实践已经将审批时间缩短至以分秒计的背景下，“带设计方案出让”模式的优势又体现在哪里？
从流程上看，“带设计方案出让”似乎与各镇街“拿地即动工”改革有相似之处——将部分审批流程、手续在土地公开出让前完成，以提升土地出让后的启动效率。但从本质来看，“新出让用地开发建设预受理”是在申请单位遵守办理预受理的信用承诺，自愿承担预受理相关风险的基础上，通过重塑审批流程，对项目报建实行容缺受理，本质上仍属于在传统出让模式上进行创新。
“即便是当前全市已经常态化实施新出让用地开发建设预受理机制，实现了‘拿地即动工’，但实际上，企业摘牌后还是要按优化后的流程报有关单位对设计方案进行技术审查。”中山市自然资源局开发利用科科长龙贵光认为，在“带设计方案”土地出让的创新模式下，项目落地流程将实现进一步提速增效。
中山首宗“带设计方案出让”项目动工仪式现场。南方+ 李姗恒 拍摄
根据市自然资源局发布的实施方案解读，“带设计方案出让”与传统出让模式存在设计方案编制主体不同、编制时间节点不同、设计方案内容要求不同三个蕞主要差别。正是这三个差别，造就了“带设计方案出让”的独特优势——
首先，“带设计方案出让”设计方案编制主体是镇街政府（含管委会、街道办事处，下同），而传统出让模式设计方案编制主体是土地竞得人。主体变化后，企业避免了“未拿地即介入”的处境，不再需要承担提前编制设计方案的相关风险，权益得到了更好的保障；镇街政府也将承担设计方案编制的全部费用，减轻了企业负担。
其次，“带设计方案出让”设计方案编制时间节点在土地出让前，传统出让模式设计方案编制时间节点在土地出让后。通过实施“带设计方案出让”，设计方案编制时间节点前移并由编制主体安排预审，企业不再需要进行预受理申请、“容缺受理”等操作，进一步理顺了主体责任和流程逻辑。
再者，“带设计方案出让”设计方案已在土地出让前编制完毕，要求土地竞得人按设计方案开发建设（允许调整深化），传统出让模式则由土地竞得人自主设计，对设计方案不作具体要求。设计方案内容要求的改变，有利于镇街政府加强城市建设管控，优化产业布局。
“带设计方案出让”模式在中山的落地引起了业界关注。一家土地机构分析认为，相较于此前政策，中山“带设计方案出让”模式创新，核心是对工业用地出让流程的再简化和用地的进一步确保。从“拿地即开工”到“带设计方案出让”，系列行政审批改革可以让政府提前圈定意向的产业对象，抑制土地市场的非理性竞争，实现有目的招商，更可以缩短审批流程。
更短的流程、更快的落地速度、更合理的城市建设和产业布局——“带设计方案出让”模式不仅提高了项目落地速度，还有助于加强城市建设管控，改变城市面貌，提升城市品质。
“带设计方案出让打破了传统‘拿地再配套项目’的思维惯性，给了我们根据产业基础进行布局优化的可能性。”作为负责此次带设计方案出让的招商团队，中山市健康基地集团有限公司（下称“健康基地集团”）党委副书记王福权表示，“带设计方案出让”模式，对招商工作的观念、业务流程都将带来很大改变。
“首宗”意味着突破，也意味着未知和挑战。“这是一件全新的事情，我们都没有经历过，必须要边摸索边实施，逐渐形成方向和思路。”王福权说。
武藏精密汽车零部件(中山)有限公司头部工厂生产车间。南方+ 叶志文 拍摄
为了推动“带设计方案出让”模式从无到有建立，从9月底确定该项目作为全市首宗带设计方案出让项目推进以来，健康基地集团负责该项目的团队在土地整备、规划国土、招商等问题上与全市各个职能部门进行反复协商和沟通。
“以前是企业到处‘跑腿’，现在是我们来跑。”健康基地集团招商三部经理徐伟喆说。从事招商工作10年的徐伟喆全程参与此次“带设计方案出让”项目，遇到了很多不曾设想过的难题和挑战。
“在9月底确定带设计方案出让的模式后，我们在国庆期间即加班加点形成了初步方案文件，并报市自然资源局审批。该部门也在国庆假期内迅速受理并在2天之内审批完成。”随后，在市前期办的主导下，市自然资源局、公共资源交易中心、住建局、审图机构、规划办各职能部门反复沟通、协调，逐步理顺流程，解决项目主体转换问题。
“这些从无到有的宝贵经验，将会在我们日后的招商工作中被总结、借鉴和推广。”王福权说。
武藏项目的落地，对于火炬区来说有何深层次的意义？火炬开发区招商办主任苏炳洪认为，可以从两个维度来分析。
从行政审批流程上来看，火炬开发区以建设用地“带设计方案”出让的新模式推动武藏项目落地，是继在全市首创“拿地即动工”模式之后，再一次打破常规行政审批流程，进一步压缩了项目用地的行政审批时限，缩短了项目整体的建设周期。可以说，武藏项目成功落地的一小步，是火炬区推动行政审批改革的一大步。
“在有限的土地资源上，火炬区正在通过行政服务的提质升级，不断推动营商环境的优化。”苏炳洪认为，武藏项目之后，建设用地“带设计方案”出让的创新模式，必将为火炬区乃至全市各镇街项目土地开发建设模式竖起新的标杆，推动区域工业土地资源的集约化利用，提升单位用地产出水平，为推动产业高质量发展奠定坚实基础。
武藏项目的落地，也成为火炬区以创新土地开发模式盘活产业棋局的重要探索。南方+ 叶志文 拍摄
从产业布局的角度来看，武藏项目的落地，也成为火炬区以创新土地开发模式盘活产业棋局的重要探索。
经过20余年的发展，汽车零部件制造已经成为火炬开发区重要的传统支柱产业之一。目前，火炬开发区拥有“国字号”汽车零部件制造基地的金字招牌，吸引了一批具有行业影响力的优质企业落地扎根。2003年落户火炬开发区的中山武藏，就是其中的优秀代表。
这样的产业基础，也为火炬开发区传统汽车零部件制造向新能源汽车制造转型升级，奠定了扎实基础。
武藏增资扩产的目标，正是瞄准新能源汽车领域。该项目生产的新能源汽车零部件产品主要是电动汽车、混合动力汽车配套的减速机零部件、悬挂系统零部件等。
“根据产业定位，推动建设用地的带设计方案出让，实质上实现了精准招商。”苏炳洪介绍，从火炬开发区布局新能源汽车产业的维度来观察，服务武藏项目就地实现增资扩产，助力其从传统汽车零部件制造领域向新能源汽车产业领域进军，将成为推动区域新能源汽车产业“补链”“强链”的重要举措，以土地开发利用方式的创新推动了产业布局的优化。
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