支持产权分割！这是一份销售商品厂房的完整操作指南
商品厂房也可以像商品房一样销售，这份政策，明确了商品厂房准入、报建、租售、监管等各环节的管理，是一份工业地产的操作指南。
就在最近，《江门市市区鼓励商品厂房建设促进工业地产发展的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)印发，鼓励商品厂房建设促进工业地产发展，意见稿内容包括，商品厂房销售及不动产转移登记，可参照商业地产管理模式办理。《意见稿》提出建立“市商品厂房发展联席会议”，统筹和指导商品厂房发展，明确了江门市商品厂房准入、报建、租售、监管等各环节的管理，可以说这是当地一份发展工业地产的“操作指南”。
《意见稿》明确指出商品厂房是指具有房地产开发资质的企业在市区规定范围内的工业用地或物流仓储用地上进行统一规划建设，达到建设规模要求，用于出租或出售的工业厂房。暂包括蓬江区的江沙工业园、金镜山工业园、骑龙山工业园、江门高新技术产业开发区以及新会区的5个核心园区和3大万亩产业园等。园区具体范围由市国土、规划、经信、环保等部门及各区政府共同划定。
建设上，商品厂房项目原则上占地面积20亩(含)以上，或建筑面积在3万平方米以上。商品厂房楼层一般应在4层(含)以上，建筑容积率应达到1.5及以上，生活配套设施不超过总占地面积7%，工业厂房建筑面积控制在总建筑面积60%以上。严禁在商品厂房项目用地范围内建造非生产性配套设施。
用地供应上，原则上商品厂房项目用地面积(含新增用地和利用闲置用地开发商品厂房)在各园区工业用地面积占比不低于3%，且不高于8%。新增的商品厂房项目用地应按规定采取招拍挂方式上市出让，出让地价应按规定进行评估，挂牌起始价不得低于区域内同地段工业用地或物流仓储用地基准地价。新增的商品厂房项目用地出让最高不超过50年，鼓励实行弹性年期出让。
《意见》指出，商品厂房出租出售必须符合两个条件，第一是商品厂房已经竣工，符合消防及安全生产等要求并通过验收，第二是满足生产经营条件，厂房产权明晰。购买商品厂房应参照《住宅专项维修资金管理办法》缴交维修资金，缴交标准按江门市有关规定执行。
此外，《意见》也指出，商品厂房支持产权分割。商品厂房项目建成后可按幢、层、套、间等固定界限出租或分幢。商品厂房出售最小单元划分以规划报建时的单元划分为依据。原则上开发企业自持比例应不低于建筑总面积的20%，规划、国土部门根据区联席会议要求或所在工业园区管委会意见在满足最低自持比例的基础上确定自持比例，并在土地出让合同中予以明确。配套设施面积必须全部自持。自持部分只能自用、自营或出租，不得办理分割转让。商品厂房的销售及不动产转移登记，可参照商业地产管理模式办理。
在转让上，《意见》也明确指出购买对象限定为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人、生产性服务业企业法人，不得以个人名义购买。首次购房后原则上5年内不得转让，5年后进行二次交易的对象也必须为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人、生产性服务业企业法人，一般应与所在园区规划产业相同。所在园区管委会应当指导买卖双方在合同中约定购房不足5年但确需进行转让的原购买对象应当补偿的事项。
《意见》指出，商品厂房项目建设所涉及的城市市政基础设施配套费会有所减免。原地改建多层厂房的项目，全额免征；新建多层厂房的项目，其第1层全额征收，第2层减半征收，3层以上(含第3层)全额免征。对购买商品厂房的中小微企业，按其缴纳的购房契税的60%给予一次性财政补助，补助资金按照企业属地，由市、区财政按实负担。对入驻(购买或租赁)商品厂房并投产的中小微企业，对前3年给予入驻奖励：经营满1年和连续经营满2年的，每平方米每年奖励45元；连续经营满3年的，对第3年给予每平方米奖励60元。入驻奖励资金最高不超过当年企业纳税额地方留成部分的50%，由市、区按照5：5的比例分级负担。鼓励项目开发单位积极采用装配式建筑建设商品厂房，按规定享受相关扶持政策。
在金融方面也有一定的支持。《意见》鼓励国有银行和商业银行积极创新金融产品，加大对商品厂房项目的融资支持力度，提供按揭等融资服务。引导金融机构针对购买厂房的入驻企业提供贷款支持，首付一般不高于厂房总价的30%，余额贷款期限一般不少于10年。
中原地产副总监莫志华认为，由于工业地产项目的地价只相当于商业地产的1/4左右，从而保证了工业地产项目与住宅、商业项目相比售价较低，投资回报率看好。江门的工业地产有很大的发展空间，尤其可引导工业园区及工业园区内企业充分利用其低效用地，用于合作或单独开发工业项目或工业地产。
江门职业技术学院副院长蔡勇在接受南都记者采访时表示，商品厂房的建设，能降低企业落地成本，以及用地和厂房问题，缩短企业落地周期，对于促进江门工业发展是有益的。此前江门的一些工业园区用地指标闲置，没有发挥应有的效益，此次意见稿的出炉，对于工业园区的发展提供了一个很好的指引。
裕隆基地产营销总监罗清朋表示，该意见稿对商品厂房的建设和租售方，都有一定的优惠政策，或者提供相应的补助，有利于工业地产的发展，从长远来看，无疑是有利于江门工业地产的发展，不过，就目前江门的工业现状而言，对于传统住宅和商业开发商，可能在进入商品厂房建设方面，还是会相对比较谨慎。
为进一步提升江门集约节约用地水平，加快产业转型升级和结构调整。2015年《江门市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见》获通过，江门率先在蓬江区、江海区和新会区鼓励工业类用地进行升级改造。当时提出，为满足更多中小微企业的用地需求，《意见》指出，项目建设的房屋可按幢、层、套、间等固定界限确权，经竣工验收后办理房产产权分割发证和土地产权变更登记证，经房产及土地登记发证后的项目用房可以转让、出租。《意见》出台的一个重要目的就是满足江门中小微企业发展用地需要，在江门营造“大众创业，万众创新”的良好环境，为江门经济发展注入新动力。此次鼓励商品厂房建设征求意见稿的出炉，可以说是对之前政策的一个升级，将助力江门市工业发展。
早在2015年，中山市印发《中山市商品厂房开发经营管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，根据《办法》，中山试行商品厂房，将重点发展产业型商品厂房项目，主要以标准厂房为主，侧重为大企业做配套，或为产业集群发展提供新空间，提高土地利用效率。同时，各镇区须组织编写《本镇(区)商品厂房发展规划》并报送联席会议评审，评审通过后获得规划准入资格。《办法》提出，在试行阶段，每个镇区将规划1-2个商品厂房开发试点。
江门市市区鼓励商品厂房建设促进工业地产发展的指导意见（征求意见稿）
为贯彻落实市委、市政府的工作部署和要求，紧紧围绕省委、省政府赋予江门“珠西战略”策源地、主战场和增长极的新定位，加快推动江门市的工业地产发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》及《广东省房地产开发经营条例》等法律法规和规章的有关规定，结合我市实际，就市区鼓励商品厂房建设促进工业地产发展，制定本意见。
（一）适用范围。本意见所称的商品厂房是指具有房地产开发资质的企业在市区规定范围内的工业用地或物流仓储用地上进行统一规划建设，达到建设规模要求，用于出租或出售的工业厂房。本意见适用于江门市区内符合城市、镇总体规划及土地利用总体规划的工业（产业）园区（以下简称园区），暂包括蓬江区的江沙工业园、金镜山工业园、骑龙山工业园、江门高新技术产业开发区以及新会区的5个核心园区和3大万亩产业园等。园区具体范围由市国土、规划、经信、环保等部门及各区政府共同划定。以后可根据发展需要修订园区范围，报江门市商品厂房发展联席会议审定。
（二）组织领导。建立“市商品厂房发展联席会议”（以下简称市联席会议），统筹和指导商品厂房发展。联席会议由分管副市长负责召集，市经济和信息化局、发展改革局、国土资源局、城乡规划局、住房城乡建设局、科学技术局、环境保护局、商务局、财政局、地税局、金融工作局、国资委、蓬江区人民政府、江海区人民政府、新会区人民政府等为成员单位，联席会议办公室设在市经济和信息化局。各区参照执行，建立“区商品厂房发展联席会议”（以下简称区联席会议）。
市联席会议负责审议商品厂房政策的适用范围、准入门槛、优惠举措等。区联席会议负责审议所在行政区域内商品厂房项目的开发、建设、运营、管理等。
（三）项目开发单位要求。项目开发单位一般应为房地产开发企业，或具较强影响力的上市公司、行业龙头企业以及具有投资、招商、运营、管理能力的国内外企业法人单位、国有企业。项目开发单位为非专业房地产开发企业的应取得相应资质，在工商营业执照经营范围应增加“商品厂房的开发、销售、物业管理”。鼓励社会资本采取与上述主体合资、合作或者独资的方式开发商品厂房项目。
项目开发单位应当与园区管委会签订相关协议，约定商品厂房项目的产业类型、投资强度、租售转让、产出效率等相关事项，其产业
类型应符合园区产业、环保和安全有关要求。
（四）建设规模要求。商品厂房项目原则上占地面积20亩（含）以上，或建筑面积在3万平方米以上。商品厂房楼层一般应在4层（含）以上，建筑容积率应达到1.5及以上，生活配套设施不超过总占地面积7%，工业厂房建筑面积控制在总建筑面积60%以上。严禁在商品厂房项目用地范围内建造非生产性配套设施。
（五）规范申报流程。商品厂房项目申报由项目开发单位向所在园区管委会提出申请，由园区管委会报所在区联席会议审定，出具商品厂房项目确认书，并报市联席会议备案。各相关部门根据商品厂房项目确认书依法办理相关审批手续。
（六）用地供应原则。商品厂房项目应按照鼓励盘活存量、适度控制增量的原则安排用地。各园区应根据园区产业发展情况，合理控制园区内商品厂房总量。原则上商品厂房项目用地面积（含新增用地和利用闲置用地开发商品厂房）在各园区工业用地面积占比不低于3%，且不高于8%。新增的商品厂房项目用地应按规定采取招拍挂方式上市出让，出让地价应按规定进行评估，挂牌起始价不得低于区域内同地段工业用地或物流仓储用地基准地价。新增的商品厂房项目用地出让最高不超过50年，鼓励实行弹性年期出让。
原已出让的工业用地进行商品厂房开发时，须满足《国有建设用地使用权出让合同》中规定的投资强度，经营类型须符合《国有建设用地使用权出让合同》确定的项目产业类型；提高容积率的，不再增缴土地出让金。
（七）准予租售条件。商品厂房出租出售必须符合以下条件：1、商品厂房已经竣工，符合消防及安全生产等要求并通过验收；2、满足生产经营条件，厂房产权明晰。购买商品厂房应参照《住宅专项维修资金管理办法》缴交维修资金，缴交标准按我市有关规定执行。
（八）支持产权分割。商品厂房项目建成后可按幢、层、套、间等固定界限出租或分幢。商品厂房出售最小单元划分以规划报建时的单元划分为依据。原则上开发企业自持比例应不低于建筑总面积的20%，规划、国土部门根据区联席会议要求或所在工业园区管委会意见在满足最低自持比例的基础上确定自持比例，并土地出让合同中予以明确。配套设施面积必须全部自持。自持部分只能自用、自营或出租，不得办理分割转让。商品厂房的销售及不动产转移登记，可参照商业地产管理模式办理。
（九）规范转让程序。商品厂房购买对象限定为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人、生产性服务业企业法人，不得以个人名义购买。首次购房后原则上5年内不得转让，5年后进行二次交易的对象也必须为生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人、生产性服务业企业法人，一般应与所在园区规划产业相同。项目开发单位应向所在园区管委会应当指导买卖双方在合同中约定购房不足5年但确需进行转让的原购买对象应当补偿的事项。
（十）项目开发单位与入驻企业运营管理要求。项目开发单位必须负责保障和维护项目内配套设施，满足入驻企业所需条件，组建或聘请有资质的公司承担项目内的物业管理。项目开发单位必须设置专门的入园企业服务机构，且通过所在园区管委会有关具备运营管理能力的资源及能力的审查，做好各种突发事件应急预案，负责生产要素保障和安全生产。鼓励项目开发单位引进投融资服务机构，搭建各类科技创新和产业公共技术平台，扶持入园企业的发展。入驻企业须经所在园区管委会把关，应认真执行有关安全生产、环境保护有关法律法规，并符合所在园区关于产业定位、投资强度、产出、税收等方面要求。
（十一）政府监督管理与服务要求。园区管委会负责商品厂房项目的监督管理与服务工作，并编写园区内商品厂房项目的年度发展评估报告，并报送区联席会议审议。由区联席会议各成员单位的专业人员组建的评估及监管工作组，对各个商品厂房项目进行年度或不定期检查，并提出整改意见及建议。项目开发单位或入驻企业出现违反相关协议以及其他违法违规等行为，各区人民政府、园区管委会应及时制止并责令项目开发单位或入驻企业予以纠正。对不及时纠正的，按有关规定处罚。
各区人民政府、园区管委会应加强商品厂房项目外围道路交通网络的建设以及水、电、气等基础设施配套；要开辟绿色通道，为项目提供优质服务，并对管理服务实行督促检查；要对辖区内工业厂房的出租出售情况进行登记造册，建立存量厂房供需信息平台，实行动态管理，及时向社会公布，帮助并指导项目开发单位开展厂房招商。
（十二）财税支持。商品厂房项目建设所涉及的城市市政基础设施配套费：原地改建多层厂房的项目，全额免征；新建多层厂房的项目，其第1层全额征收，第2层减半征收，3层以上（含第3层）全额免征。对购买商品厂房的中小微企业，按其缴纳的购房契税的60%给予一次性财政补助，补助资金按照企业属地，由市、区财政按实负担。对入驻（购买或租赁）商品厂房并投产的中小微企业，对前3年给予入驻奖励：经营满1 年和连续经营满2 年的，每平方米每年奖励45元；连续经营满3年的，对第3年给予每平方米奖励60元。
入驻奖励资金最高不超过当年企业纳税额地方留成部分的50%，由市、区按照5:5的比例分级负担。鼓励项目开发单位积极采用装配式建筑建设商品厂房，按规定享受相关扶持政策。
（十三）金融支持。鼓励国有银行和商业银行积极创新金融产品，加大对商品厂房项目的融资支持力度，提供按揭等融资服务。引导金融机构针对购买厂房的入驻企业提供贷款支持，首付一般不高于厂房总价的30%，余额贷款期限一般不少于10年。
（十四）“工业类用地转型升级改造开发”项目、“三旧”改造项目和“科技企业孵化器”项目，不适用本意见。
（十五）本意见自印发之日起实施，有效期5年。
（十六）各市可根据本意见，结合地方实际，参照执行。
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