中山市：新政力推工业地产商品厂房成楼市新宠
近日，《中山市商品厂房开发经营管理办法（试行）》正式出台，全文共分6章35条，明确了全市工业地产准入、报建、租售、监管等各个环节的经营管理方式，成为了一部发展工业地产的“操作指南”。
中山市早在《办法》出台前，就在开发新型“工业地产”项目方面进行了积极主动的探索。阜沙镇于2012年引入了全市工业地产项目天润盛兴工业园，该项目于2013年年中启动销售，去年正式投入使用，古镇、南头、小榄等镇也启动了工业地产项目的规划和建设，项目包括了古镇东岸灯饰工业园、南头宏基国际工业城等，其中古镇东岸灯饰工业园已经封顶并取得预售证。《办法》的实行，无疑给了商品厂房正式的身份，而厂房的买家中小企业经营者将成为商品厂房的直接受益者。
1：遵循“谨慎适度”原则，对试点区域严格把控
《办法》对试点区域及开发主体作出层层规定，提出将“重点考虑土地资源紧张，工业化、城镇化发展水平比较高的镇区，每个镇区规划1-2个商品厂房开发试点，条件不成熟的镇区，暂不规划试点”，而对发展的持续性则提出“成熟一个（批），再批一个（批）”。
《办法》规定商品厂房项目开发主体必须是具体房地产开发资质的企业，明确提出了商品厂房经营以合法创新、谨慎适度为原则，执行严格的审批手续。新建项目需要由镇区进行规划申请，由部门联合评审，并进行严格的批后监管。
尽管商品厂房有章可循，但亦不代表着对于该部分市场的完全放开。在可做试点镇区的门槛、试点镇区的倾斜、及镇区可做的厂房试点数量上均做了相关规定和把控。这样的规定也能侧面看出，在这种前提下能成为首批试点商品厂房的项目，不论从所处镇区的经济发展、产业前景及土地资源价值上都是有一个较为好的前景。而对于开发企业的各种要求，则从开发源头上规避掉多种问题，保证购厂房客户的利益。
严格的商品厂房审批制度及现时的土地招挂拍要求下，意味着商品厂房的稀缺性。古镇、南头、小榄等凭借成熟的产业集聚成为商品厂房的先行者。作为古镇商品厂房项目东岸灯饰工业园，灯都古镇可预售、拥有50年独立产权的项目，产品稀缺及升值都是可以保证。
2：明确规定各项建设指标，应符合交通、消防等技术规范
对于厂房的各项指标，《办法》给予了明确规定，“容积率控制区间为2.0至3.5，厂房建筑层数控制在9层以内，限高50米，配套服务设施用房限高100米。” “严格审查划分单元分区，明确标注租赁单元；每个单元均应符合交通、消防安全要求，每个蕞小单元必须有固定界限，可以独立适用；对于产业型商业厂房，蕞小单元为单栋厂房的整层，在方案审查时必须明确。项目应符合国家相关交通、消防、环保、人防等技术规范。”
办法对于商品厂房的标准化规定，保障了厂房满足相关规范及使用要求，给厂房使用者提供了极大便利。同时在该严格规定下的厂房，成本也将较普通自建厂房大大增加。“产业型商业厂房，蕞小单元为单栋厂房的整层“的规定，代表着该类厂房基本属于大面积厂房，如将单栋厂房做小每层面积，则代表着更多的建筑、工人等投入，增加建筑、人工等的成本。考虑到客户对于中小面积厂房的需求，东岸灯饰工业园舍弃了更为便捷、快速的大面积厂房的设计，调整为灵动空间的组合，项目主力产品为280-1500㎡中小面积厂房，满足客户需求。
3：商品厂房可以预售， 可售面积不超过80%
《办法》明确规定，商品厂房可以预售，但“出售厂房建筑面积不得超过厂房总建筑面积的80%，对租赁单元不予办理房地产转移登记手续”，同时“配套宿舍不得超过总建筑面积的5%，且不得出售”。
商品厂房与住宅、商业有不少共同之处，领取预售证方可预售，可分层、分栋销售，购买后可办理产权证。作为新政下发后的商品厂房预售项目，东岸灯饰工业园从报建、审批、设计、建设质量上都完全符合规定，现已取得预售证，是符合国家标准的标准化工业园。同时还拥有着区位、地段的强势优势，升值空间无限。
购置50年产权厂房，方便中小企业落地
随着《办法》出台，中小企业将直接受益。现时古镇中小企业多数都是租赁厂房用以生产的或租赁土地建设厂房，耗时耗力不说，结果还不一定令自己满意。现时有了有一条新的渠道：购置标准化工业园区内的商品厂房，取得厂房50年使用权，购置后厂房计入企业固定资产。至此，租赁土地或厂房的中小企业可以通过购买商品厂房解决落地难的问题。
标准厂房成为一种商品，有利于提升企业资金的投入产出比，方便厂房在企业中流通流转，使工业用地的价值直接体现在市场上，对合理集约利用土地、推动产业升级意义重大。某灯饰企业老板表示，“中小企业今后无需再烦恼购土地、置厂房这种事，可以到商品厂房开发项目处直接购买。如果公司需要将厂房转让出售，也可以参考固定资产转让模式，通过股权转让等方式完成厂房的流通。”
解决企业生产难题，同时增加了融资机会
传统的工业厂房一方面浪费土地资源，一定程度上也影响城市环境，不利于环保、安全等方面的监管。标准化产权工业园则能有效避免传统工业园的缺点，为企业经营者省钱、省心和保安全。整个工业园有专业配置解决生产难题，提供有安全省心的整体后勤服务，蕞重要的是国土证、房产证双证齐全，产权明确。另外，产权厂房是可以转手、抵押的，对于企业来说可以作为一种投资，是保值增值的渠道。
标准化商品厂房的地方，在于它是在引导企业脱离在村子里办企业的思维，在各方面对接现代工业标准，客观上是一艘艘转型航母。尤其是在深中通道开通以后，中山会面临承接深圳外移的产业，标准化的厂房将为承接产业提供有效保障。
同时，商品厂房产权明确，给企业带来的另一个好处就是减轻了很多融资成本、增加了融资机会。
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