“工改”千日中山南区重塑产业发展格局
9月30日，距离中山吹响低效工业园改造升级攻坚的号角已经整整1000天。为破解土地资源碎片化而引致的工业不连片、产业不集聚的问题，中山市南区街道坚持改革破题，以凤凰涅槃的决心和勇气，坚定不移打赢打好“工改”攻坚战。截至目前，南区街道整备盘活低效工业用地超1300亩，拆除低效厂房建筑近25万平方米，新增高标准厂房近45万平方米，累计推动实施改造项目47个。
“工改”为南区街道服务约130家本土企业，预计推动新增投资额近23亿元。2024年1-8月，南区街道“工改”项目完成工业投资约占全街道工业投资的29.5%，同比增长418%。
三年巨变，千日新篇。老侨乡，焕新生。“工改”的推进，让南区街道为制造业当家腾空间有显著成效，为“再造一个新南区”提供了坚实的用地保障。
土地“长出来”，打破发展“天花板”
南区街道地处中山市中心城区，土地开发强度近40%。现有工业用地中，约72%为低效工业用地，平均容积率仅约0.98，土地产权零散，碎片化明显，且用地、建设手续不全，结构、消防等安全隐患多，单层锌铁棚厂房形态残旧，乱搭乱建、乱堆乱放等问题突出，严重影响城乡面貌。
向存量要空间，走好工改“华山一条路”是南区街道破解产业空间、生态环境、城乡形态、乡村振兴、安全生产等多重矛盾的“关键一子”。
南区街道“工改”项目拆除整备现场。
攻坚的号角吹响后，2022年1月4日，南区街道作为全市首批16个“中山市村镇低效工业园升级改造集中动工仪式”的阵地之一，打响南区街道村镇低效工业园升级改造攻坚战第一炮。一场以政府收储、企业自改、村集体自主改造、合作改造等模式，化零为整、向天要地的蝶变“空间革命”在南区大地上展开，“沉睡”的低效用地相继被盘活，南区街道的土地资源要素供给逐渐从“项目找地”转向“对标拿地”。
恒美园山仔、白石环工业区城市更新片区一期“工改工”改造项目-全市首宗“连改带征”改造项目。该项目对于长期缺乏大型连片工业用地的南区来说，无疑是“久旱逢甘霖”。一期占地面积折合约365亩，由恒美经联社自1987年前后开始作工业用途使用，原有279栋建筑物，多是单层锌铁棚厂房，建筑面积约12万平方米，涉及企业72家。
南区街道以“谈、移、拆、建、引”并举的“一盘棋”策略，坚持规划先行、利益向下，大力实施企业“安居工程”，仅用时3个月完成园区71家经营主体的搬迁腾挪工作，顺利实现政府收储、连片改造。经回访排查，园区原有72家经营主体中，有52家腾挪后仍留在南区经营发展，留存率达70%以上。
慧昌工业园改造项目-全市首宗低效工业用地改造（再开发）项目是中山市出台《关于促进2010年后实施建设等情形的低效工业用地升级改造支持政策的通知》以来首个享受该政策的项目。占地面积折合约50亩，容积率仅0.16，由于该地块面临闲置问题，时间紧迫，土地产权人一直表示担忧。南区街道“工改”专班与土地产权人多次沟通协调，研究优化改造方案，对可以并行或前置的工作一律同步推进。
最终，在中山市府办、市工改指挥部办公室、市自然资源局等相关部门和南区街道的努力下，仅用时48天就完成了从设计方案技术审查到施工报建等多项手续，让项目得以顺利动工。
慧昌工业园改造项目动工仪式现场。
空间“升起来”，打破“横向”扩展藩篱
千日来，一片片低矮破旧的锌铁棚厂房在机器轰鸣中应声倒地，取而代之的是一栋栋拔地而起的高标准现代化厂房。“工改”打破产业发展在“横向”空间上的低效扩容模式，而转为垂直向上的“纵向”延伸。
一个产业园就是一条产业链，上下楼成为上下游。就像中山市晶艺光电科技有限公司，通过“工改”增资扩产、转型升级，将打造“晶艺科技产业园”，在园内组建电子信息、LED半导体上下游产业链，改变在低矮厂房里靠单一企业孤军奋战的现状。
在南区，这样的改造项目还有很多。
从2022年初至今，南区街道以“工改”为契机，成功推动诚品智造产业园、南岐科创园等一批项目进行改造并动工建设，容积率相较改造前平均提升约3倍。
中山市诚品实业有限公司“工改工”宗地项目是南区街道首个多宗归一企业自改项目。该项目也是南区街道最早开展“工改”的企业自改项目之一，但企业的“工改”路却走得不太平坦。
项目改造前有20栋无合法规划报建等手续的单层锌铁棚厂房，中山市诚品实业有限公司董事长魏来金坦言：“项目涉及到闲置、拆除、老租户搬迁，‘三规’不符等一系列问题，中山市和南区街道派专人跟进这个项目，让问题很快得到解决。”
该项目一期于今年6月封顶之后，二期也马不停蹄开始动工，建设6栋楼高9层的高标准厂房，每栋均配有多台客、货梯，轻松实现“上下楼”。这个集制造、店装、展陈连锁加盟、新一代终端展陈信息技术于一体的“诚品智造产业园”建成后，预计建筑面积、容积率将分别由改造前的约2.8万平方米、0.5提升至近15万平方米、3.4，年产值、年税收更是较改造前分别提升约12倍和17倍，实现跨越式增长。
产业“聚起来”，打破“小乱散污”旧局面
南区经济发展较早，但大型企业少、小微企业多，且很多旧工业区存在散、乱、差问题。不仅经济效益低下，用地低效，无法招引承接高端产业资源，小厂房小作坊还存在环境状况较差、消防安全生产问题突出等现象。为推动产业集聚、行业提升，南区街道充分利用“工改”加快腾笼换鸟，打破“小乱散污”旧局面。
如今，走进渡头旧废品收购站，以前的一排排低矮破旧、杂乱无章的锌铁棚已消失不见。就在前段时间，这里完成项目一期的清拆工作。
废品收购站是由渡头经联社自2005年开发运营至今，零散出租给近20家小微企业和个体工商户。随着时间推移，不仅村集体收益未能跟上时代发展，且存在违法用地和违章建筑、铁棚超期限使用、消防间距不足等安全隐患等问题。为推动产业提档升级、环境焕新提质，南区街道通过“工改”破题，采用挂账收储的模式，完善该片区域用地手续的同时实施“腾笼换鸟”。
该项目按照“供一拆一”的方法，根据招商情况动态调整与原承租方的租期，最大限度确保村集体收入不断档、整备供地不拖沓、企业搬迁无纠纷。目前，项目一期已与客商签订投资协议，将建设智能制造研发生产基地，这块“收破烂”的“老破小”也变高大上，成功促推土地资源向优质产业配置。
以前的恒美园山仔、白石环工业区主要以五金、塑料等传统工业为主，也存在园区空间混乱、土地产出低、环境污染大、安全隐患多等问题。
园山仔白石环一期项目拆除整备后的航拍图。
经过改造升级，目前部分地块已完成签约，将建设中鼎兴中山智能制造产业基地，计划总投资额5亿元，重点导入以智能制造为核心的高端装备制造、新一代电子信息等及其上下游产业链企业，达产后预计年产值不低于7亿元，而改造前的园山仔、白石环工业区整体的年产值也不过才920万元。
南区街道相关负责人表示，接下来，南区街道将坚持制造业当家不动摇，探索创新“工改”模式，鼓足干劲，纵深推进“工攻”，加快构建现代化产业体系，为不断增进民生福祉提供支撑，让土地活起来、百姓生活美起来。
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