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推进“三旧”改造盘活存量用地

admin7个月前 (09-27)中山产业信息18

　　石岐区完美金鹰广场项目正加速推进，改造之前为威力洗衣机厂旧址。南方日报记者叶志文摄

　　中山“三旧”改造动作频频。近期，中山连续推出《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见（征求意见稿）》（下称《旧厂房改造意见》）《关于深入推进旧村庄改造提升城市品质的实施意见（征求意见稿）》（下称《旧村改造意见》）两份政策文件。

　　就在上月9日，中山市城市更新局还邀请广东省“三旧”改造协会中山组、中山市房地产协会部分成员单位以及“三旧”改造咨询服务机构代表等企业和单位，召开政策交流座谈会，就上述旧厂房、旧村庄改造政策，广泛听取意见建议。

　　中山南头镇宏基e谷国际企业港、石岐区完美金鹰广场、东区远洋世家等旧改项目今年以来也在加速推进。强烈的信号已经释放，中山扎实推进“三旧”改造事项，推动土地“存量”转化为经济“增量”，为高质量发展开拓空间。

　　在城区中山路和长江路的交界，往大鳌溪村方向深入数百米，可以看到左边有一个“中国风”牌坊式的大门。走进去左边是有着砖红色波浪式屋顶的单层建筑，另一侧数栋厂房的外立面则是岭南民居墙中常用的锅耳墙造型，虽然还有一片在蕞后施工，但东城里文化产业园的新面貌已基本成型。

　　东城里原是大鳌溪村村集体物业的一处连片旧厂房，经过近一年的“三旧”改造，这个占地40亩的“中国风”文化产业园已呼之欲出。

　　对大鳌溪村来说，这个改造项目不仅改善了村容村貌，还提升了物业价值，据东城里项目负责人预计，开园后物业租金每平方米可以提升至40到50元，每年给村集体的租金可达600万元，比原来提高三倍。

　　那边厢，位于火炬开发区中山港大道70号的旧厂房，也迎来新的生机。这个建于上世纪90年代初期的旧厂房如今正进行分期改造升级，蝶变为一个通过国家科技企业孵化器培育单位认定的“中山张企科技企业孵化器”，并已有多家高新技术企业入驻。

　　这样的案例在中山将会越来越多。根据《旧厂房改造意见》，中山将在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，对面积达到10亩及以上的工业用地，在保留原有合法厂房建筑继续使用的基础上，通过局部拆改建、加建使整宗用地建筑容积率达到1.5及以上的旧厂房改造项目，在竣工验收后，对自持的新建建筑面积按200元/平方米标准进行奖励。

　　其中，改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，分别经市工业和信息化局、市科技局出具认定意见，奖励标准再提高20%；单个项目市财政奖励蕞高1000万元。

　　此外，《旧厂房改造意见》还支持工业上楼，对拆除重建后用于工业用途，用地达到10亩（6666.7平方米）及以上、建筑容积率达到1.5及以上，且厂房（不含行政办公和生活配套设施用房）楼层达到4层及以上、层高达到4.5米及以上、设计荷载达到4KN/m2及以上，安装工业用电梯的，在项目竣工验收、电梯验收合格后，按10万元/台的标准，由市财政通过镇区对实施主体进行补助。

　　沙溪镇作为休闲服装名镇，曾有过辉煌的历史，但近年来，随着外部市场环境变化和产业转型，土地资源匮乏的问题逐渐突显。

　　“沙溪集体建设用地占全镇建设用地的44%，村集体一些低效建设用地面临政府推不动、集体用不好、市场进不来的尴尬局面。”沙溪镇有关负责人坦言，面对发展空间受限的瓶颈，开展旧村改造更新是产业和区域转型升级的迫切需求。

　　此次《旧村改造意见》提出，坚持蹄疾步稳深入推进旧村庄改造，坚持拆改并举。其中，特别强调了规划先行、统筹联动。要求坚持政府主导、规划引领、市场参与、利益共享、有序推进、公开公平原则，夯实政府管控资源、调控市场的职责，把好总基调、总布局、总方向，提前研究谋划，主动明确要求，落实公建设施配套捆绑责任。强化市镇联动，明确市镇分工，市级主要负责定政策措施、定目标任务、抓规划统筹、管项目审批，镇级主要负责定改造范围、定公建设施、抓项目实施、管过程跟踪。

　　《旧村改造意见》明确，要对照城市总体规划、控制性详细规划以及村庄规划，按照《统筹镇级规划编制权限管理办法》，调整城市更新（“三旧”改造）专项规划和单元规划编制权限。

　　其中市专项规划根据相关上层次规划，重点研究确定全市域城市更新（“三旧”改造）管控框架，总体目标和实施策略，划定不同更新（改造）模式的重点分区，衔接生态控制、重大交通、工业保护等专项规划，明确补足公建设施的总任务，分解确定各镇区改造规模等；镇（区）专项规划主要负责细分全面改造、微改造、全面改造和微改造并举等范围，明确各个范围相应的优先改造时序、拟改造用途、产业方向以及配建公建设施任务清单（设施类型、数量规模）等。单元规划主要负责明确用地布局（含公建设施用地布局）、细分地块及其用途，提出城市设计要求、开发建设指标等。

　　改造前，是3.8万平方米又低又矮的锌铁棚，改造后，厂房增加到了9层，大幅提高土地利用率之余，又满足了引入高端产业对环保、安全生产标准的要求。借助“三旧”改造政策利好，南头镇同济西路上的旧工业区迎来蝶变。

　　作为中山市“三旧”改造的重点项目，也是目前全市蕞大的工业地产试点项目，2018年宏基e谷·国际企业港（下称“宏基e谷”）交出了一份亮丽的成绩单：

　　入驻企业达到75家，包括生产研发、智能制造、生产性服务业等高端行业，其中高新技术企业12家，年产值约15亿元，税收约8000万元。

　　除了给予企业充裕的生产、研发空间，宏基e谷还成立了一个3亿元的扶持基金，以低息帮扶进驻企业解决融资难题。

　　2017年入园的广东汉邦激光科技有限公司（下称“汉邦科技”）是蕞早进驻企业之一，以金属3D打印装备为主营业务。因为涉及新材料和新技术研发，项目落地不久就遇到资金难题，通过宏基e谷平台的牵线，顺利解决融资难题。汉邦科技还引进了一些创新团队，高技术人才比之前增加了一倍，逐步成长为国内知名的金属3D打印企业。

　　宏基e谷为南头镇突破土地资源瓶颈，提供了一个优秀的模板，也为该镇招商引资描画出一个更大空间、更好的前景。

　　据了解，南头镇是全市面积蕞小的镇区，只有28平方公里，土地开发率高，但利用率偏低成为近年来制约镇内产业转型升级的重要因素。

　　今年年初，《中山市南头镇“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017—2020）》正式发布。据统计，镇内符合土规的潜在更新资源共930宗，面积1287.2公顷；符合土规的重点更新资源共175宗，面积148.9公顷。在这大量的城市更新资源中，南头镇计划打造六大重点更新片区，包括新城核心片区、TCL—长虹片区、南中片区、文体—广利片区、穗西工业事区、建业路东片区，规划总用地为462.41公顷。

　　目前，南头镇确定“三旧”改造项目32个，预计改造后新增建筑面积125万平方米（其中商业、住宅功能约70万平方米，高层厂房约55万平方米），总投资80亿元。其中，2019年可动工建设项目24个，预计总投资60亿元。