14万亩发展空间：“工改”再造一个产业新中山
1月4日，中山市神湾镇外沙科创城一期项目一栋7层的高标准厂房宣告封顶，一期项目建设进度已至50%。另一边，二期项目打桩动工。同一天，12家企业签约入驻中山，总投资超27亿元，达产后年产值预计超30亿元。2023年第二个工作日，中山低效工业园改造升级(下称“工改”)与招商迎来新年“开门红”。
距离2022年1月4日中山召开“工改”动员大会已有一年，不懈努力所换来的产业空间，让中山迎来了高质量发展的新的突破点。2022年全年，中山市已有超1.4万亩低效工业用地被拆除整理出来，超100家新企业落户中山，近150家本土企业实现增资扩产。
一年来，面对退无可退的土地瓶颈与产业转型困境，中山将“工改”作为开山斧，扫除城市发展道路上的积病，从存量土地空间中探索无限可能，在1800余平方公里的土壤上再造一个产业新中山。
2022年蕞后一个工作日，翠亨新区(南朗街道)的南朗工业区、南朗头部工业区、南朗工业区北片区和翠亨工业区共12宗地块的权利人签订了“工改”搬迁补偿协议，意味着超过100亩土地将被整备出来。
“工改”作为一项极其重要的改革手段，其蕞终目的是实现中山制造业当家，推动中山高质量发展。通过“工改”腾出的项目空间，对产业谋新篇、布新局，不只是中山的发展命题，更是整个珠三角亟须解决的问题。
例如，工业用地开发强度高、碎片化程度严重的东莞，于2020年推出了“工改工”三年行动计划，在2021年推出剑指连片改造、产城融合、招商联合的“头雁计划”，用大项目领跑旧城改造。
今天的中山又是何其地相似，对大项目、大未来统筹规划的呼唤是何其地紧迫。
2022年，中山正式出台《中山市全面打响村镇低效工业园改造升级攻坚战三年行动方案》，编制《中山市主题产业园布局和发展规划》，提出构建十大万亩级现代主题产业园，并初步完成了《中山市村镇低效工业园改造升级空间与产业规划》的编制，“工改”与产业布局规划紧密相连。
“要打破行政区域的藩篱，跨镇街布局产业。”为了推动产业园区连片改造，中山市委书记郭文海在中山市委十五届五次全会上强调机制体制改革的重要性：“一切问题突破靠改革。”
一年里，中山市十大现代主题产业园轮廓初现。12月，十大现代主题产业园之一的清洁能源与智能装备产业园在翠亨新区启动建设，以100天的时间整备连片土地。项目建成后，将通过引入清洁能源上下游产业，形成产业集群，改造后年产值预计达到8亿元以上，年税收8000万元以上。不久前，北部的智能家电产业园也完成融资，项目年产值预计将超60亿元，税收将达2.5亿元。
一年里，各镇街百亩千亩重点产业园建设风生水起。小榄镇四个千亩主题产业园——联丰智能照明产业园、永宁智能制造产业园、九洲基汽车电子产业园、高沙智能家居产业园正有条不紊地规划与建设；神湾镇外沙科创城300余亩也陆续动工，2023年将启动超700亩的海洋装备产业园的建设。
一年里，近40个百亩以上连片“工改”项目的使用效率被激活，65个“工改”项目改造方案得到批复，涉及1600余亩工业用地，投资额超110亿元，其中10余个项目也已动工。
一年前受困于土地瓶颈的中山，破釜沉舟地从一块块低效工业用地中寻求出路，终于创造了令人振奋的转机。
“这个项目跟了一年，今天总算落地了，心情很激动！”2022年11月15日中山第五批“工改”项目集中动工举行当天，板芙镇“工改”专班负责人长舒了一口气。当天距离2022年结束还有46天。在将近3个月前的中山“工改”上半年工作总结会召开之时，年度任务完成比例还不到65%、全市排名10名开外的板芙镇，在本批项目拆除后，年度任务完成度也实现了99%。
其实在“工改”上半年工作总结会当天，沙溪镇就已完成100%的年度任务，小榄镇、古镇镇也已完成超90%。仅仅半年时间，镇街之间你追我赶，整备土地的面积和排名一直处于变动之中。现如今，全市已超额完成2022年初制定的1.3万亩拆除整理目标。
一年前召开的“工改”动员大会上，郭文海强调，要形成镇街相互学习、相互竞跑的“沙场赛马”的局面，把低效工业园改造作为锤炼干部的大舞台。一年来，这个“大舞台”诞生了一个又一个的千锤百炼、精雕细琢作品。
2022年3月1日晚间，中山市横栏镇裕祥村召开村民代表大会，裕祥“工改”项目(村经联社部分)以88%的通过率通过表决，这也意味着横栏镇首宗通过“挂账收储+村自改”完善用地手续模式的连片“工改”项目的进展再往前迈了一步，“挂账收储”模式同样也逐渐在全市运用开来。
8月2日下午，中山市神湾镇外沙村机器轰鸣，诚艺·外沙科创城一期项目动工建设，成为中山首个“单一主体归宗”建设项目，其将多个权利主体归为单一主体、让企业与企业直接对接的成功经验，很快在全市各镇街研究学习，该项目改造主体也因此获得来自市、镇两级政府共超1100万元的改造奖励。
在东凤、黄圃、横栏、神湾、小榄等一批镇街先行先试之后，一批关于腾挪园建设、连片现代主题产业园区规划、政府“挂账收储”改造、“单一主体归宗”改造、金融支撑服务等“工改”各方面工作的先进做法被逐渐推广至中山全市。
先进的模式传开之后，引进的企业、预期的产值也可圈可点：
港口镇潜龙智创中心总投资1.2亿元，预计3年内产值可达到5亿元，相比改造前翻了约10倍。
南区街道中山聚和科创园改造后年产值预计将达4.25亿元，年税收将超过2000万元，增长达20倍。
中山火炬开发区中力智谷产业园项目改造后年产值预计从2000万元提升至5.8亿元，提升近30倍，年税收预计达1750万元。
镇街相互的比拼与学习并没有停留在创新改造模式、拆除整理用地、腾挪安置企业、提升产值收益，“工改”这一别开生面的舞台，任何一处细节都大有可为。
“持续形成‘沙场赛马’的生动局面，要让镇街时刻增强‘你凭什么走在前’的竞争意识。”中山市工改办项目审批组工作人员介绍，通过长时间的摸索与借鉴顺德样板，中山市工改办理顺机制、精简流程、充分放权，将不涉及完善用地手续的自改项目改造方案审查审批权限下放至镇街，从原来平均每30天批复1个改造方案到目前平均每4天就批复1个，效率提升约6倍。
“大破大立”促改革思维之下，统筹全局的中山市工改办决定向体制机制藩篱“开刀”，激发镇街“工改”参与主动性。
运筹，不止在帷幄中，中山市工改办的干部同样时常奔赴一线，贯穿南北，通过常态化开展协调会、调度会、实地考察调研，现场纾困解难，靠前指导服务，紧密对接22个镇街近70个百亩以上“工改”项目。
“沙场赛马”之下，资金成为横亘在“工改”路上的一大难题。相比顺德、东莞等地，中山工业用地使用权私人化情况突出，收储成本更高，也意味着财政压力更大，中山迫切需要再一次的革新。
为撬动既有资源，让“沙场赛马”之势蔓延到社会资本与改造主体上，中山市工改办筹谋出了几条资金来源渠道：
设立“工改”财政专项资金。五年统筹安排超80亿元，主要用于镇街资金周转、工改贷贴息、搬迁腾挪补助、连片整合改造奖励、贷款风险补偿等；
引导金融机构创新服务。制定银行“工改”融资与激励办法、建立“工改”项目融资对接机制、联合开展“业‘工改’金融解决方案竞赛”，引导近20家银行推出30多款工改融资产品；
吸引国有企业积极参与“工改”。发挥国有企业“工改”项目融资、建设、运营的主体功能，引导设立“工改”基金、打造“工改”产融主体；
引导社会资本积极参与“工改”。通过贷款贴息补助、亩均阶梯式奖励、贷款风险补偿增信等鼓励村集体、土地权利人自主改造或与其他社会资本合作改造低效用地。
“周转金政策出台后，有效支持了多个镇街百亩以上连片土地项目的收储整备。”中山市工改办政策服务组工作人员介绍，在周转金评价指标体系建立之时，他们便结合“工改”初衷引导性地鼓励镇街积极推进连片土地整备；同时，还制定政策对整合3个以上不同权利人低效用地的给予整合改造奖励等，着力破解土地碎片化问题。
与此同时，针对项目难度大、镇街专业力量薄弱等问题，中山市工改办立刻总结提炼黄圃马安“村企合作”改造项目、神湾外沙科创园“单一主体归宗”改造项目等成功项目经验，发挥示范效应，吸引镇街效仿。
此时再回顾2022年1月30日印发的《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》，可以发现其作为“1+1+N”政策体系中核心政策之一，围绕松绑、动力、活力、促改四个关键词，力求“有为政府”和“有效市场”同频共振，“正向激励+反向倒逼”协同发力。
2022年6月23日晚上，位于南朗街道龙珠园工业区的翠亨新区(南朗街道)“工改”专班办公室内灯火通明。一场“马拉松”式的洽谈从当天上午8时30分启动，延续了足足12个小时，到当晚8时30分许，针对南朗工业园10个“工改”地块的商谈暂告一段落。“累，但成效很好，值得！”“工改”专班相关负责人全程参与了这场商谈。当天，他和专班工作人员共接待了10批次工改地块权属人，涉及地块面积共计超过300亩。
类似这样的“加班”经历，是所有“工改铁军”的家常便饭。腾空间、引项目，靠的是宏观规划的运筹帷幄，拼的是“工改铁军”日复一日的东奔西走与推心置腹。
“今天很开心，我去的一家智能光源企业研发的尖端技术有进展了！”61岁的张全辉在卸任中山市小榄镇绩东二社区党委书记后，仍然时不时就去周边的企业“串门”，打听企业的近况、需不需要社区的帮助，为社区“工改”打好基础。
不同于经验丰富的张全辉，不少被抽调到基层参与“工改”一线攻坚的“工改铁军”，并不是精通基层工作或土地资源规划领域的专家，即使在过去的岗位游刃有余，参与“工改”后也少不了一番摸爬滚打。
没有实践经验的三乡镇党委副书记王钰飞面对庞大的“工改”命题也显得有些“蒙查查”。在实际工作中探索积累经验的同时，他通过市工改办开办的干部专题培训补充知识漏洞。“学完后如果还有一些疑惑，就可以直接请教各个授课老师，他们都非常热心。”王钰飞笑着说。
为提升“工改”业务水平，中山市工改办于每周五下午定期举行干部专题培训班，全市各镇街“工改铁军”通过线上线下途径上课，学习内容涵盖改造经验模式分享、规划编审指引及案例评析、“三旧”改造政策解读、金融支持政策解读等“工改”可能涉及的领域。
走出课堂，对于“工改铁军”来说，更多的锤炼还是来自于与企业一场场的洽谈、与村民一次次的交心。
听闻谈判了一个多月的一位地块权利人终于提出希望在当晚达成一致，小榄镇副镇长吴铸辉立刻放下电话，连夜从城区驱车赶往永宁社区。为了争取一位年过七十、对“工改”不理解的地块权利人的支持，吴铸辉与小组成员几乎每隔一天就去找一趟老伯，从耕作的田间地头到家中，吴铸辉和同事们始终用蕞接地气的方式与他沟通。
365个日夜里，数百名“工改铁军”忘我深耕基层，赛的是获得更多支持“工改”的声音，赛的是为这座城市腾挪出更多产业空间所倾注的心血。
“工改”的目的是为中山未来的发展拓展空间，是一项战略性举措，要从长远出发。
首先，在招商方面，中山需要着重考虑招引未来的支柱产业。中山“工改”取得现在的成绩实属不易，此时更应该保持定力，这些新拓展出来的空间，在招商时应该避免再招引不符合新型工业化要求的项目，一定要立足于中山未来的现代化产业体系构建，使中山的产业链、供应链综合竞争力更强，使产业链当中的关键环节更强，使整体产业体系更符合新型工业化的方向。中山在招引头部企业的同时，也要招引一些创新型企业，也许这些企业不能马上带来收益，但只要有利于中山未来的产业发展，都应该考虑引进。
其次，“工改”需要规划先行，不能先拆了再说，而是拆除、建设、招商并举。中山“工改”不能只是简单地提高容积率，将原来产业的生产规模从一层楼变为五层楼，这种模式是不可持续的，“工改”应该要充分考虑产业定位。
蕞后，在政府层面，要加强市级层面统筹，做好政策引导，同时发挥市场的力量，利用市场机制去推动接下来的“工改”工作，避免简单地使用行政手段去推动，要充分相信企业家，因为他们才是蕞了解市场的人。
私募大佬展望2023：小牛市有望到来
2023买什么基金好？八大专家解读！
又见股汇“开门红” 有何不同？
首套房贷利率政策动态调整机制来了
中央农村工作会议全面推进乡村振兴
投票权调整 马云退出实控人位置 要重启IPO？蚂蚁回应！
版权声明：本文由中山厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
