产值税收大幅提升产业用地精准匹配
新兆威医美智能智造产业园工改项目设计效果图。中山健康基地集团供图
中山市清洁能源与智能装备产业园——芙中分园项目效果图。板芙镇供图
今年1月4日，中山全面打响工改攻坚战。10个多月以来，全市各镇街凝心聚力、攻坚克难，全力投入到破解土地瓶颈这场没有退路的攻坚战中。截至目前，全市拆除整理低效工业用地近1.1万亩，完成年度任务目标近85%。
节奏不断加快，模式更有创新。从改造升级后引入、入驻的项目来看，产值税收大幅度提升、产业与用地精准匹配，是各镇街探索低效工业园用地改造的普遍共性。结合实际因地制宜，中山有不少镇街探索出具有特色的“工改”模式，诸如千亩连片改造、政府（挂账）收储、“村企合作”、“单一主体归宗”、国企参与土地整备等新的思路在镇街落地，打造了多个全市首宗标杆项目，为中山工改攻坚战后续高质量推进提供经验和样本。
采写：南方日报记者何伟楠雷海泉廖瀚
工改为项目“量体裁衣”推动产值提升近30倍
11月15日上午，中山举行2022年度第五批低效工业园改造项目集中动工拆除仪式，中山火炬开发区中力智谷产业园项目、拆除动工。
项目改造拟投资6.3亿元，用于新一代电子信息化、智能制造、医疗器械的生产、研究和办公，可提供产业空间约15万平方米。改造后，项目容积率将从0.29提升至3.5，年产值预计将从2000万增至5.8亿元，提升近30倍。
中力智谷产业园项目负责人施恭强介绍，项目将积极探索“工业3.0”新模式，推动传统工业园区向产城融合的新型产业社区转型，为自身及产业发展引进提供充足的承载空间。
放眼民众街道，村镇低效工业园改造同样开展得如火如荼。当天上午，新兆威医美智能智造产业园拆建动工仪式在民众街道沙仔工业园举行。该项目是民众沙仔低效改造升级项目，也是由中山健康基地集团牵头打造的万亩级主题产业园区“火炬原药港”的重要组成部分。
新兆威医美智能智造产业园计划总投资5亿元，导入医美装备制造、新一代信息技术、轻工、新能源、新材料新包装等产业。项目达产后，年产值将达10亿元，比改造升级前提升35倍，税收将达2200万元。
工改实施前后，产值实现数十倍增长。这些工改项目的动工，折射出火炬开发区企业的发展路径：加快由过去“低效粗放”向“高效集约”转变，向土地要效益、向存量要增量、向增量要质量，以工改推动产业转型升级，实现创新发展、提质增效。
企业发展“快步走”，得益于火炬开发区持续推动工改的模式创新。火炬开发区坚持“量体裁衣”、平衡工改项目参与方各方利益，加速破除体制机制障碍，通过政府收储、村企合作、集体自改等多种路径，有力地激活了低效工业集聚区改造升级的活力和动力，为全市工改提供了先行先试的实践经验。
2022年1月4日以来，火炬开发区积极响应全市工改号召，先行先试，全面统筹推动中山港街道、民众街道全域土地整备，划定东利、张家边、沙边、窈窕、沙仔5个工改片区，统筹面积达两万多亩。
纵观火炬开发区，工改的主战场已经正式从规划设计阶段转移到全面实施阶段。
截至目前，中山港街道已累计启动14批低效工业园改造项目，保持每个月至少启动一批改造项目，活动批次及启动改造项目的数量均居全市前列，已编制改造方案8个，已批复改造方案4个，正在推动建设工改项目19个。
紧抓深中合作创新区建设等重大机遇，民众街道坚定地走破立并举的高质量发展新路子。在火炬开发区的统筹下，中山健康基地集团加快探索推进“政府+区属国企+企业”的工改模式，积极推动沙仔工业园区低效工业园改造升级进程，逐步引导排放高、能耗高、占地多、产出少的传统产业转型升级，同时布局发展小分子化学原料药、化学药中间体、特种药等产业，建设总面积超万亩的现代主题产业园——“火炬原药港”，全力打造粤港澳大湾区医药原料药绿色制造和智能制造示范园区。今年以来，民众街道已先后启动8个工改项目，总投资约26亿元，拆除整理用地超过150亩。
“接下来，火炬开发区将进一步发掘‘工改’新项目，提供‘保姆式’贴身服务，摒弃‘项目等政策’的被动观念，积极创新破解‘工改’难题，打开低效工业园改造新局面。”火炬开发区工改办相关负责人表示。
拆整土地超千亩储备工改招商项目近30个
在响亮的汽笛声中，南朗工业区“通记鞋业”地块“工改”项目清拆工作近日正式启动。在数台清拆车辆协同作业下，地块上的低矮空置旧厂房陆续被清拆。按照高标准厂房最低容积率2.0，项目地块将建起建筑面积近6万平方米的新园区，容积率提升近10倍。未来，产业类型更高、更新的项目将进驻地块，带动地块综合效应提升。
“通记鞋业”地块“工改”是翠亨新区今年第五批集中清拆的“工改”项目之一，近期翠亨新区还将对南朗工业区6个项目实施清拆，整备连片低效用地超过200亩。据统计，截至目前，翠亨新区已累计拆除整理土地超过1000亩，提前完成年度工作目标。
“通记鞋业”是南朗工业区乃至翠亨新低效产业园区的缩影：园区用地零散，30亩以下用地占了多数，土地亩均产值、税收偏低。近年来，随着粤港澳大湾区和深中通道建设，不少来自深圳等珠江口东岸城市的企业跨岸而过。今年初，翠亨新区全面打响“工改”攻坚战，向南朗工业区、华南现代中医药城、横门工业区、第一工业区、第二工业区、第三工业区、大车工业区等工业园区低效用地发起攻坚，加快“腾笼换鸟”，引入更多优质产业资源。
有“大空间”才能引进“大项目”，“连片整备”是翠亨新区“工改”的关键词。翠亨新区提出以企业自改、政府（或政府委托国企）连片整备、村企合作三类方式，分类施策推动“工改”，其中政府（或政府委托国企）连片整备土地是重点。南朗工业区是翠亨新区首批开展低效用地连片整备的园区之一，将连片整备工业用地超过800亩。
连片的用地空间形成了对优质项目的“强磁力”，下半年以来，已有多个深圳企业到翠亨新区“工改”工业园区进行考察。据介绍，翠亨新区已储备“工改”招商项目近30个，涵盖高端装备制造、生物医药、半导体材料等产业领域。
国企力量在翠亨新区“工改”攻坚中发挥了重要作用。去年底，翠亨新区以中山翠亨集团有限公司（下称“翠亨集团”）作为“工改”实施主体，率先探索国企参与“工改”。除了参与企业改造意愿和基础数据调查、规划调整、搬迁补偿等工作，翠亨集团还深入参与到现代产业园区建设管理和招商工作中。
今年以来，翠亨集团已先后推动南朗村废品收购站改造升级和泮沙村“工改”产业园两宗“村企合作”项目落地，通过代建代管和定制建设模式，翠亨集团将在低效用地上建设现代产业园区，引入优质产业，为村集体经济壮大注入新动能。在招商方面，翠亨集团已设立深圳招商办事处，与深圳产业园区协会等多家单位建立联系渠道，与相关投资方、招商项目进行意向洽谈。
通过发挥国企力量，翠亨新区还在更多领域开展探索，其中就包括探索设立“工改”基金，破解“钱从哪里来”的问题，加大对“工改”的支持力度。
在破拆机械的轰鸣声中，11月15日上午，在小榄镇埒西一海威路上，埒西一社区海威路工业园工改项目二期启动拆除，成为小榄镇今年启动的第13个村（社区）集体作为改造主体的“工改”项目。埒西一社区也成为小榄镇今年第10个启动“工改”项目的村（社区）。
埒西一社区海威路上，在正在拆除的海威路工业园工改项目二期隔壁，已经建起的3栋6层高标准工业厂房的一期项目总建筑面积超3.4万平方米，已于今年9月投产。
“对我们社区来说，‘工改’是非常重要、非常必要的。看到锌铁棚变成了高标准厂房，并且顺利租了出去，心里很有成就感。”小榄镇埒西一社区党委书记、居委会主任赵金强介绍，利用市里的工改支持政策，不仅有利于完善用地手续以建设高标准厂房，同时也能实现对社区现有工业产业结构进一步优化。
海威路工业园工改项目虽然不大，却是埒西一社区迈出的重要一步。赵金强介绍，这一项目改造规划总用地面积73亩，项目完成后，建筑面积将由改造前的46200平方米增加到123000平方米，集体收入将从改造前的约830万元增值到约2287万元。新建的现代化厂房不仅满足了规上企业增资扩产的需要，也极大地改善了埒西一社区的生产生活环境。
在小榄从事五金、脚轮行业长达二十多年的雷镇标也很高兴。今年9月，雷镇标和他所在的拓沃脚轮有限公司（下称“拓沃脚轮”）搬进了海威路工业园工改项目一期的厂房里，成为小榄镇第一家“车间上楼”的脚轮制造企业。
去年，由于拓沃脚轮原本所在的锌铁棚也在规划“工改”，该公司决定从锌铁棚搬到新建的现代化厂房里，借由“工改”，将原本分散的生产和办公场地集中，实现生产和管理上的优化，并引进先进设备实现部分环节的自动化生产。
“以前在老厂房走一圈，鞋子上肯定都是机油。现在干净多了。”雷镇标说。在他看来，这也是对公司形象和品牌价值的一次极大提升。
以村（社区）集体作为改造主体的“工改”项目，是小榄“工改”的重要组成部分。与许多政府主导与企业自改的工改项目不同，村（社区）集体自改项目涉及社区的长远发展和股民群众的切身利益，需要经过“四议两公开”的流程，包括党组织提议、“两委”会议商议、党员大会审议、股东代表会议表决等决策程序，才能加以实施。
这也意味着，以集体作为改造主体的“工改”不可能是“拍脑门”的决定，需要进行一系列的讨论、沟通和博弈。“过程中，我们也遇到了一些困难，可以说‘酸甜苦辣’都有。”赵金强说。埒西一社区干部们通过印发传单、制作PPT讲解等方式，利用走访、座谈等途径，埒西一社区充分征求股民群众意见建议，并逐一进行讲解反馈。最终，在埒西一社区党员大会和股东代表会议上，与会的党员和股东代表同意实施改造项目，社区党委的工作取得了股民群众的广泛支持和认可。
这是小榄在破除体制机制障碍、打通基层治理“经脉”的创新和探索。小榄镇党委书记赵锡雄介绍，今年底到明年初，小榄镇要推动18个村（社区）全面动起来，并实现东升片“零的突破”，形成你追我赶的“沙场赛马”氛围，掀起小榄低效工业园改造升级新热潮。
招商“走在前”让“工改”精准匹配产业
“我们坚持低效工业园改造，目标不是为了推掉旧厂房，建造新的高标准厂房。而是要实现产业转型升级，实现中山高质量发展。要实现这一目标，在‘工改’中就要坚持招商走在前面，板芙镇做到了这一点。”11月15日，在中山市2022年第五批重点项目集中动工（板芙分会场）仪式（下称“板芙分会场”）现场，市人大常委会副主任、市“工改”指挥部副总指挥陈晖东在发言中说道。
中山市清洁能源与智能装备产业园——芙中分园，是板芙镇此次纳入全市的重点工改项目，位于板芙镇白溪村芙中路，用地面积约26573平方米，产权归板芙镇企业发展有限公司所有，现有多幢已建成多年的低层框架结构厂房，面积约18300平方米，容积率仅0.69。
板芙镇企业发展有限公司工程发展部经理陈登云介绍，项目拟投资约4亿元，采用自主开发模式开展“工改工”改造，拆旧建新，新建4栋9层高标准厂房、1栋门卫及消防控制中心等，总建筑面积超10万平方米，改造后容积率将提升到3.5。
该项目建设周期为24个月，预计2024年底建成投产，届时将实现园区管理和产业导入双提升：园区管理方面，将融入现代智能化系统，提升产业园智能化生产和管理水平；产业导入方面，将按照板芙镇产业发展规划，以清洁能源和智能装备为核心，重点引进光电装备、新能源装备等高端产业企业入驻。预计项目每年可实现产值5亿元，税收2400万元。该项目未来的投产，将带动板芙镇产业结构优化升级，提升生产效率、技术水平和产品质量，降低能源资源消耗，实现制造过程的自动化、智能化、精密化、绿色化，推动板芙高质量发展。
通过近一年的探索实践，板芙镇已经形成了自己的一套“工改”工作思路。
“在推动‘工改’的过程中，板芙镇坚持招商先行，招改并举，充分发挥有为政府和有效市场作用，依托‘一体两翼’招商网络，积极开展招好商、引强商，成功招引联东U谷、点点科创等一批优质项目，先后扶持12家本土企业增资扩产。”板芙镇党委书记闫东平表示。
“让招商走在前”，是板芙镇统筹“工改”和招商工作的有益实践，以“工改”为优质项目和产业腾挪空间，助力招商、优化招商，妥善地解决了“存量”和“增量”之间的相互关系。
其实，早在2017年，板芙镇就组织相关部门主动赴深圳、北京、德国、荷兰等地开展靶向招商，吸引了诸多优质企业进驻板芙。2020年6月，板芙镇还颇具前瞻性地在深圳设立招商中心。如今已确立了以智装园为核心，以广州、深圳两大招商中心为两翼的“一体两翼”招商网络，围绕“产业链”“企业链”“协会链”，积极引进上下游优质产业项目落地，实现“工改”项目与产业精准匹配。
另一方面，板芙镇还推出企业搬迁回流计划，协助优质企业、重点项目搬迁安置，稳定企业预期，稳住“工改”底盘。依托“一体两翼”招商引资体系，目前板芙镇在谈项目47个，重点在谈项目25个，已签约落户项目6个，计划投资总额超29亿元。
截至目前，板芙镇已动工项目7个，用地面积约521亩，其中，2个项目完工、2个项目封顶，用地面积约172亩，实现“工改”与招商联动，项目完成100%招商引资。
接下来，板芙镇将精准制定“一企一策”“一地一策”，加大思想解放、突破路径依赖，探索推行统一选址、集中配建村改项目返还物业，实行统一招商、统一管理、统一收益，坚定走好板芙“工改”新的“赶考路”。
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