中山神湾：农业小镇的“工改”厂房为何畅销？
2023年的时间已走完前半程，中山全市的“工改”任务也已过半。值得关注的是，位于中山市西南部的神湾镇，截至目前已完成“工改”全年任务量超100%，位于当地的外沙科创城一期项目已完成100%招商工作。
神湾镇占地面积约60平方公里，去年地区生产总值为27.2亿元，这样一个曾以农业闻名的小镇，为何能够以半年时间达全年“工改”任务、并吸引大批优质制造业企业入驻新园区？
近期，位于中山神湾的诚艺·外沙科创城一期项目全线%招商工作。
成绩单：全年目标达成114.5%
目前，神湾镇整备土地面积共343.62亩，达到了全年任务目标的114.5%。启动“工改”以来，神湾镇已有10个“工改”项目动工，在建厂房总面积达33万平方米，其中3个腾挪园建筑面积达5万平方米。项目投产后，预计带动亩均产值、税收提升4倍以上；首批“工改”周转金1200万元获市“工改”联席会议审议通过，全镇“工改”项目共招引企业69家，并在“单一主体归宗”、规上企业自改、村集体参与“工改”方面取得新的进展。
在神湾镇推进的“工改”项目中，诚艺·外沙科创城项目最为瞩目。在去年外沙科创园一期项目以“单一主体归宗”的改造模式成功整合近80亩地块的基础上，今年神湾镇又大力推进外沙科创园二期扩区工作，改造主体诚艺公司目前已与5个地块权属人签订出让协议，归宗土地面积达60余亩。
同样在外沙片区，通过“村集体自主改造”模式改造的项目——神湾镇外沙村工业集聚区工改腾挪园二期“工改工”宗地项目的改造方案已经获得批复，桩机等设备正在进入现场，项目近日即将动工。
上半年，神湾镇还有10余家规上企业参与到“工改”中来，全镇工改呈现“百花齐放”之势，工改已成为企业增资扩产的最有效手段。
在招商领域，神湾镇在半年内先后举办2023年招商签约会、新春投资推介会、文旅项目招商洽谈会3场大型活动，招商团队赴香港、广州、深圳等地招商4次，24家外市企业在当地完成注册。诚艺·外沙科创项目招商进展顺利，一期项目已经完成100%招商，一、二期共入驻涵盖打印耗材、新型材料、医疗设备等领域的59家企业，二期独栋4栋厂房也已全部预订。另一方面，外沙一期腾挪园已全面完成招商，4家企业完成进驻投产，二期2.1万平方米建筑面积项目已与德源昌、佳宝路、缤纷园艺3家企业签订合作意向书。
经验谈：“上下楼就是上下游，生产供应方便很多”
上半年的神湾“工改”进展令人目不暇接，也引人思考：经济基础并不算亮眼的神湾，为何能够吸引到众多企业投资这里？神湾镇工改专班负责人张毅认为主要有三个原因：
在成本方面，对比中山其他火爆的工业投资地区，神湾镇的地价优势较为明显。在交通方面，西环高速在神湾镇有2个进出口，当地也具备大部分镇街不具备的水路交通优势。在招商方面，神湾镇政企均投入了很大力度“走出去”招商。“外沙科创城的厂房为什么卖得这么快？一方面因为他们最大限度地利用好了市的‘工改’政策红利，压缩了建安成本，厂房具有更高的性价比。另一方面引进的企业都是互相配套的，上下楼就是上下游，生产供应方便很多。”张毅说。
几度让神湾镇“出圈”的“单一主体归宗”模式，同时也是当地推进“工改”的难点：权属分散、权属人意愿不强，碎片化的工业用地一度难以整合。
张毅介绍，针对权属人归宗意愿不强的问题，当地工改专班以闲置土地处置为契机，选取与外沙科创城一期连片低效厂房为主攻方向，逐个上门走访20多个相关企业和土地权属人。同时，针对权属人利益诉求差异，当地采取地块收储、厂房定制回迁、物业置换、租金补贴等多种方式促进各方主体合作共赢。
针对企业搬迁难问题，神湾镇盘活了一批私人持有的产业载体，促成“工改”片区内企业搬迁，并对首批3家搬迁企业发放20万元的一次性激励补助，实现规上、规下企业全覆盖。上半年，外沙腾挪园二期、神溪腾挪园均已动工建设，将为优质中小微企业量身打造总面积超过200亩的“工改”腾挪园。
10家规上企业能够加入“工改”也来之不易。张毅介绍，上半年，当地工改专班到各村居、企业举办10场“工改沙龙”，会谈企业家超过50人次，工改专班面对面为其答疑解难，明确改造路径与方式，制定推进“鱼刺图”。同时，工改专班对企业项目全程跟踪，指定专人对改造企业做好“一条龙”服务，针对企业调规、办证、融资、建设中遇到的困难，工改专班进行横向纵向沟通，争取上级支持，帮助企业解决问题。
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