中山火炬高技术产业开发区“工改工”正式启动
文、图/羊城晚报全媒体记者 林翎 通讯员 韩永
当前，“双区驱动”效应不断释放，中山正面临前所未有的城市发展机遇。如何破解“地从哪里来”的问题，成为中山推动高质量发展的重要命题。10月9日上午，中山火炬开发区举行“工改工”动员大会，并公布了窈窕、沙边村东、张家边北及东利等首批四个片区的连片改造方案，涉及统筹更新用地面积10222亩。
这标志着火炬高技术产业开发区“工改工”工作，正式从“纸面”规划落到“地面”实施阶段。改革“一子落”，发展“满盘活”，火炬开发区正以连片成片改造为抓手，以空间转型倒逼产业转型，实现火炬开发区的产业涅槃。当天上午，随着工程机械的轰鸣，窈窕片区内，合共152亩的旧厂房被先后推倒，这是火炬开发区这次“工改工”连片改造中，首批被拆除的旧厂房。
为了打破土地和产业结构的死循环，作为中山首批的“工改工”试点，火炬开发区沿世纪大道选取东利、张家边、沙边、窈窕等四个连片工改片区，统筹更新面积约6.8平方公里、盘整改造面积约4.2平方公里。
“之所以选择这四个片区作为首批改造对象，一方面是因为四个片区都位于世纪大道两侧，目前世纪大道东承深中、深汕产业脊梁，沿线有上百个工业园，未来将成为湾区“A”结构中部最有活力的产业区域，因此选择从这里启动火炬开发区工改工，无疑将有更强的带动作用。另一方面，在这四个片区内，产业效能低、空置率高等问题较为突出，各方的改造意愿也比较强，根据前期走访调研，同意进行改造的产权主体，占三分二以上，改造的市场条件较为成熟。”主持四大片区“工改工”规划的深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司（以下简称新城市）规划事业一部副总规划师曾明说。
通过改造，原本简陋的单层铁皮顶厂房，将被连片的高标现代厂房取代，届时产业链的上下游将有望被压缩成“上下楼”，同时更高的厂房容积率，意味着更大的生产空间，这无疑将进一步增强火炬开发区产业空间承载能力。
“新的厂房，原本我只打算建4层，但了解到这次工改的政策后，我决定要盖到9层。”中天高端机电产业园项目总经理黄子超表示，自己在去年11月，看上了沙边片区内一块约2万平方米的土地，准备建设一家精密模具具生产厂，在了解到这次“工改工”后，他决定大刀阔斧地修改原来的建设计划。现在的新厂计划投入2亿元，预计建成后工业产值每年约为3.5亿元。
火炬开发区期望通过产业空间的革新，实现产业业态的迭代。按照计划，火炬开发区将在四个片区内，培育两个百亿级科创智造园区、两个五十亿级产城融合园区，重塑片区产业空间格局。火炬开发区管委会主任黎炳盛表示，未来火炬开发区将以四大片区为支撑，打造一条以世纪大道为中轴、无缝接入深中、深汕发展轴的15公里创智城脊，以此拉开火炬开发区乃至中山市的产业发展框架，并协同南中珠城轨中山支线，助力打造中山产、站、城、景一体的全新城市格局，助力中山实现高擎火炬智造、重振中山虎威的发展理想。
土地利用效率低下，也不利于保障各地块权利人的利益，因此改造的想法并不鲜见，然而这些分散的权利人受制于自身的财力和风险承担能力，开展自主改造困难重重。张家边饮料厂地块面积约46亩，其位于张家边社区中心，紧邻中山港大道，地段价值不错，但由于分散出租，经营业态比较低端和分散，主要是机械加工、餐饮、仓库、汽修等，每年租金收入约100万，效益不高，因此村民一直有改造的想法，但资金问题却成为了拦路虎。
要破解资金不足的问题，解决融资难是一大关键。在动员大会现场，火炬开发区管委会还与7家银行签署合作框架协议，为四大连片工改片区范围内的“三旧”改造项目建设，量身定制满足建设需求的金融产品，给企业提供贴身的服务和融资支持。
张家边股份经济联合合作社（以下简称张家边）党总支委员吴嘉榆吴嘉榆表示，在这次“工改工”中，除了贷款，张家边计划自行投入1.5亿元，之所以有这样的“大手笔”，是因为正式公布的《火炬开发区管委会关于连片“工改工”专项奖励资金实施办法》（下称“奖励办法”），免除了村民们不少后顾之忧。
新城市城市设计二所所长刘田介绍，火炬开发区管委会在中山市相关政策的基础上，对位于火炬开发区管委会认定的连片“工改工”片区内、全面改造或局部改造为工业用途的项目，进一步加大奖补力度。此次奖励奖金盘大，门槛低，覆盖面广。
值得一提的是，为进一步缓解各产权主体的资金压力，提升奖补政策“含金量”“奖励办法”制订了涵盖从动工到投产的全流程奖补方案，并采取分阶段方式发放，实现改造奖补“边改边领”。
“除了资金不足，村集体担心权益受损也是一大关键，政府的奖补政策除了缓解村集体的资金压力，也为村集体提供产业导入辅导，可以更精准地集聚产业集群，让改造后的产业空间具有更高的附加值，这样村民每年的收益分红也更有保障。”吴嘉榆表示，按计划，旧饮料厂地块未来将建成10万平方米的高标新式厂房，年租金收入有望增至1500万。“饮料厂地块实现了单一项目收益从百万向千万的重大跨越。经过这次工改，我们预计有望在5年左右，实现村集体总资产收入翻一番。”
土地“化零为整”释放工改最大红利
除了资金，土地碎片化是火炬开发区推动“工改工”的另一个重大难点。目前火炬开发区内80%土地为国有已出让土地，其中面积小于15亩的地块占比超过60%，分散的土地权属，让土地形态变得支离破碎，这一方面导致外来的大型项目难觅“下脚处”，另一方面本地的优质企业发展起来后，也没有增资扩产的空间，直接导致这些区域的产业结构只能在低端徘徊。
针对这一问题，火炬开发区探索出土地 “托管共建”的归宗改造模式，让土地“化零为整”。在归宗改造模式下，可把原地块上的多个权利主体，合并为单一主体，由该主体主导合作改造，通过业主产权托管、政府过桥改造、物业建成返还等方式，实现对多元产权主体的土地进行统筹改造，通过整合地块，改出大片的高质量产业空间，从而有效提升对大规模、高品质产业项目的承载能力，实现工改红利的最大化释放。而对原本的各个权利主体而言，归宗改造也有效解决了改造融资难、风险高的问题，还实现了资产增值。
同时，火炬开发区还探索了“托管共建”+“功能配比”激励模式，即通过各产权主体的土地托管共建，将产业用地的行政办公和生活配套，按照用地 7%、建筑 20%的比例，实行跨宗地集中设置，进一步解决土地碎片化的问题，实现产权重构共赢和产业空间载体的高质量建设。
火炬开发区希望通过“工改工”，重塑片区的产业结构和形态，构建产业链上下游就在上下楼及隔壁栋的企业生态，探索出了“政府搭台+国企唱戏”的联合操盘方式。 “政府搭台”即火炬区管委会做好改造全局统筹，制定好更新改造“游戏规则”，搭建好更新政策、规划、实施各个方面的“四梁八柱”。“企业唱戏”即发挥区属国企公司的作用，担当“园区操盘手”和“产业运营商”，与产权人或社区进行合作改造、二级开发建设园区，并通过建立招商资源库、开展点对点招商等方式，保障高质量产业成为未来产业空间的主流，进一步凸显火炬开发区“高”“新”的产业基调。
火炬开发区在这次“工改工”中，还创新采用了招商前置的做法，这不仅前瞻地对导入产业进行遴选，还结合未来各片区的产业主题特色，合理定制开发建设模式，并从生产空间和园区空间两大维度，为进驻企业定制高品质的个性化空间，从而更好地帮助企业在火炬开发区内落地投产。
来源 羊城晚报·羊城派责编 李程
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