中山8月1日起个人出租非住宅房屋税率上调至127%
“这几天大家要抓紧时间去交费了，不然下半年缴税又要多出不少了。”8月前夕，不少中山本地业内人士的微博、微信上都出现了关于“个人出租非住宅房屋”税率起征点重回12% 的消息。记者了解发现，从今年8月1日起，中山对个人出租非住宅房屋个人所得税征率(简称房屋租赁税)进行上调。这也是继 2011 年相关租赁税从12.1% 下调至4.7%后，4年来首次重回12%上方，涨幅逾170% 。
对此，有受访业内人士认为，在目前实体经济、商业租赁增速放缓的背景下，税率上调无疑增加了商业类物业主的持有成本，而这部分成本往往会转嫁给商业类租客，造成后者负担加大。
据介绍，房屋租赁税并不是一种独立的税种，它是对出租房屋应缴纳的几种税种的统称，包括了因出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等税种。营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和所得税的法定征收机关是税务部门。
记者查询相关资料发现，其实早在2006年，中山市地方税务局就正式出台了《关于调整我市个人出租非住宅房屋个人所得税征率的通知》。从当年7月1日(税款征收期)起，我市私人出租非住宅综合税率已作调整，新的税率标准以1000元月租和2000元月租划分税率档次，各租金段税率分别为12.1%、18.3%、20.3%三档，其中后两级较之前分别调高与下降了2.9%和0.6%。
有知情人士回忆，2011年11月份，出于刺激地方经济、商业地产的发展，中山物业租赁税再度作出了大幅调整。其中，住宅、非住宅租赁的起征点更是一并划为4.7%，非住宅类物业可谓从中受惠不小，物业租赁方的压力也一下子减轻不少。到了今年7月底，市地税局再次发出通知，称今年8月1日起对个人出租非住宅房屋个人所得税征率进行调整。其中，月租金为2000元以下的物业，起征点为12.7%;月租金2000至20000元的物业调整为14.7%;20000元以上的物业按20.3%起征。对比起2006年的官方调整，变化最大的出现在第二档的税率，下降幅度为3.6%。
然而，相比起2010年一刀切式的大幅下调，本次调整后起征点从4.7%一下又回到了12.7%，这点对于全市商业类物业租户而言，涨幅不可谓不明显。随之而来的税费成本也因此而增加。
在本次租赁税率“重回正轨”的背景下，有关如何避税的方法也备受讨论。其中，热议的莫过于通过“阴阳合同”来减少租赁税的支出。
所谓“阴阳合同”，是指业主和租户双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一份合同，通过少报租金或少报面积的方式，降低租赁合同标的，报低租金少纳税，称为“阳合同”;业主与租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同”。
通过阴阳合同，是否就能达到少缴税费的目的?对此，本地资深业内人士孙欣认为实操难度有点大。“由于目前中山租赁税开征除了与其他城市一样设定起征点外，对于全市不同地区的租金价格水平也有不同划分。”孙欣表示，该划分标准基本每隔一段时间都会由国土部门进行市场价评估，其原理与基准地价的调整有相似之处。
一般来说，像东区中山路、博爱路，商业发达镇区的商业中心等区域的起征金额会比较高。假设租赁双方合同中的协议租金低于国土部门的估价标准，那么起征点依旧会按“就高不就低”的原则开征。这意味着，税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数;租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。这意味着，“阳合同”如果约定的金额过低，也就不会得到税务和主管机关的认可。可见，无论阴阳合同如何进行“低价操作”，其实际起征点依然不能低于“地方指导价”。孙欣认为，虽然政府此举从市场化角度看还有完善空间，但现阶段某程度上却避免了租赁双方大幅度逃税的可能。
此外，中山天睿地产总经理凌慧则认为，出于利益驱使，虽然“阴阳合同”的做法在市场上时有发生，但这毕竟是一种违规行为。它在给当事人带来“利益”的同时，也同样存在风险。在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，因此原则上不值得鼓励。
有受访法律人士也指出，“阳合同”即在房屋租赁关系中，由双方签订向有关部门备案的那一份合同。这一份合同反映了双方真实的意愿，符合合同成立的形式要件。但是，这一份合同是出于通过虚假降低租金的方式，欺骗登记部门，从而达到少缴税金的目的。因此这种合同并无法律效力。相比之下，虽然反映租赁双方的真实意愿的 “阴合同”具有合同效力，但是这一做法却严重违反了税收管理规定。如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额巨大，则可能构成犯罪，不仅房屋的出租人要承担刑事责任，房屋的承租人也会承担相关法律责任。
随着新规的出台，持续了近3年的租赁税优惠政策也正式画上了句号。有业内人士指出，按照目前市场惯例，租赁税虽然理论上需由出租方承担，但通过上浮租金，实际费用最终大多会转嫁到租户身上。因此，本次税费上调令市场上不少中小微企业的承租成本上涨。
记者在采访中发现，对于房屋租赁税，相当多的房东坦承，征税后，首先会保证自己的收入不减少。这样听上去，把租房税转嫁给租客似乎也理所当然。但是，这样一来，房租应声上涨是不是具备了非常大的可能性?
对此，有专家指出，税收是一种调整收入包括财富的机制，一般而言，增加税负从长期来看会增加商品的交易成本，但是短期而言商品的价格和商品的租金，它主要受市场供求关系影响。假如说一个地区可选择房源比较多，出租物业供大于求，那么税种多也不见得房东就能够把这个税负增加到房客头上，因为这是一个市场交易和市场博弈的过程。
不过就现阶段中山市场情况来看，商铺、写字楼的出租方更多选择的是“实收”的方式。“按理说,房屋租赁税应该是房东缴纳的。但所谓羊毛还是来自羊身上,房东很有可能会把税费加到租金中去,最后还是租客埋单，不论是商业还是住宅。”一本地房产中介人士表示。
面对租金的上调，未来租户的租金压力会否反过来影响商业地产投资市场?对此，多位受访业内人士认为短期内影响不大。一方面，本次上调针对全市所有对外出租的商业性质物业，基本上所有持营业执照的承租商户都要承担这笔费用，对所有人而言都是公平的。其次，考虑到目前写字楼租户、地铺商家对商业类物业的刚性需求，大多数租户不会因为单一税费的调整而弃租。毕竟对于商户而言，租赁税只是企业多种税负中的其中一环而已。
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