太少见：皇冠新材实控人与姐夫曾以个人名义拿工业用地价格比基准地价打6折
皇冠新材料科技股份有限公司（下称皇冠新材料）在报告期内以1.11亿元收购了实控人麦惠权和他的姐夫胡钊林的土地+厂房（下称土地资产），而在此前皇冠新材料都是租赁这处土地资产用来经营生产。
上述土地资产位于中山市横栏镇乐丰6路，大致位置应是乐丰6路与益辉3路交叉口西侧，也就是地图上皇冠新材料的标注地点，总面积7万平方米左右。以皇冠新材料本周一公布的问询回复和招股书口径来看，这处土地资产有诸多令人奇怪的地方。
一、皇冠新材料实控人麦惠权和他的姐夫胡钊林竟然以个人名义拥有这处工业用地+厂房。
皇冠新材料回复问询称，上述土地资产系由麦惠权、胡钊林于2002年以协议转让方式取得。麦、胡二人又在该处土地上建设了厂房，再将厂房租给皇冠新材料直到2022年10月。招股书显示，2022年皇冠新材料付给麦、胡二人的厂房租金为726.02万元构成关联租赁。
截图为早年麦、胡二人取得工业用地位置的历史卫星图片，可以看到当时场地中并没有建筑物，土地处于待建状态。
显然，麦、胡二人将厂房租给皇冠新材料的行为，是一种经营行为。中山市早年在政策层面曾有过“商品厂房”概念，这个概念涵盖出售和出租商品厂房行为。麦、胡二人将拥有的厂房对外出租也就带有了“商品厂房”经营的特征。关键的问题来了：建设开发经营商品厂房一般需要房地产开发资质，但是自然人又不可能取得房地产开发资质。麦、胡二人当时是如何突破这个政策限制的呢？
更有意思的是，当时当地的土地规划又是怎么做的呢？难道这块地就是单纯为了建设标准厂房/商品厂房而不考虑产业规划的匹配性？况且将土地协议转让给个人而不是企业，又如何保证后续开发符合规划要求？
个人拿地工业用地建厂房再租给企业不能只拿租金完事，这里面还涉及到到增值税、个人所得税。若个人将土地厂房卖给企业，也是涉及到增值税契税个人所得税等等。历史上麦、胡二人是否有交纳与出租经营行为相关的税？在报告期内，麦、胡二人在这笔土地资产交易中是否由自己足额缴纳了相关税？这些问题都需要保荐人等中介机构去一一核查，因为麦、胡二人是皇冠新材料的实控人和实控人关联人。
二、麦、胡二人拿地价格可能是个BUG。
按照广东发改委公布的1999年广东国有土地基准地价来看，中山市工业用地五级基准地价中蕞高495元/平方米，蕞低225元/平方米。皇冠新材料实控人麦惠权和他的姐夫胡钊林在2002年拿下的这个工业用地，平均到单价只有150元/平方米。
拿地价和基准地价之间差得有点大啊，让我们详细展开看看。
本周一皇冠新材料详细讲述了上述土地资产的来龙去脉。麦惠权、胡钊林于2002 年以协议转让方式取得土地资产，这处土地资产当时共有三个产证分别对应的面积为25333.3平方米、19159.7平方米、25333.3平方米，总面积为69826.3平方米，土地出让金合计1047.4万元，折合150元/平方米也就是10万元一亩。
上图为当时广 东省各城市不同土地的基 准地价
麦惠权、胡钊林当时协议转让的拿地价格可是远低于彼时广东基准地价。按粤价〔1999〕57号文对广东全省的基准地价划分，中山市五级工业用地一级地为495元/平米，五级地为225元/平米，而麦惠权、胡钊林1047.4万元的土地出让金对应的地价只有150元/平米。以当时区位和开发程度来看，上述土地应属于三或四级工业用地，价格为315元/平米或250元/平方米。以四级工业用地计算，麦惠权、胡钊林当时拿地的价格是在基准地价基础上给打了6折，这个折扣力度已超过当时很多城市协议出让土地蕞低价7折的共识。
更要注意的是，上述基准地价还只是广东省物价局在1999年制定的价格，2002年中山市的地价应该比1999年更高才对。当然这里也不排除另外一个可能，当地为了产业发展，故而把出让价按照协议蕞低价作为参照标准。
不过将工业用地出让给个人并且还是协议蕞低价，在当时确实少见。
在写这篇稿子时，我找过很多历史资料，翻来翻去发现一个好玩的现象，那就是现在很难找到2023年之前皇冠新材料各种新建厂房/项目在上述地块上的环评、规划、审批资料，不过蕞终还是找到了一份皇冠新材料2021年3月的扩建锅炉项目环评。这份资料涉及上述土地资产给出了下面这样一张图：
上面这张图显示的一类工业用地面积为88086平米，相比于麦、胡二人上述土地资产面积多出了差不多1.8万平米。那么这个多出的土地面积在哪里呢？再看下图：
上面这张图中红框标注的位置大概1.8万平米，相当于多出来的面积，判断就是多出的工业用地面积。注意，这块地也是工业用地。
那么这块工业用地在干什么呢？翻了下市面上各种地图的标注，这块地上竟然还有住宿宾馆和其他商业业态，合着宜工则工、宜商则商啊？这块土地又是谁的？
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