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中山：岁末拿地潮镇区蕞抢手

admin6个月前 (10-19)中山产业信息23

　　临近岁末，本来不温不火的中山土地市场骤然升温。在刚刚过去的11月份，商住成交面积环比上涨138%，成交金额环比上涨62%，涨幅之大令人惊叹。而在本月上半月，土地火热的成交势头依旧不减。

　　业内人士认为，近期中山优质土地供应量的激增，诱发了需求量上涨。而对中山未来规划前景的看好，也使得近期开发商频频拿地。但鉴于城区房地产开发成本较高，明年镇区房地产依旧会成为不少开发商的首选。

　　据天域置业统计，2013年11月份，中山市招拍挂成交地块共22宗，成交面积506.8万平方米，成交金额18亿元。其中商住地成交10块，环比上涨30%；成交面积43.8万平方米，环比上涨138%；成交金额11.5亿元，环比上涨62%。总体来看，11月成交数量环比大幅上涨，拍卖总价和面积均增幅明显。

　　而在11月土地挂牌公告中可看出，土地供应量共20块。其中含商住用地13块，占整体供应量的65%，且区域多为镇区，商住用地供应量环比上涨117%。

　　值得一提的是，11月底南朗镇虎池围编号为G25-13-0195的单块商业地面积，就达到了42万平方米，折合634亩。而整个11月份中山土地成交面积为89.2万平方米，这块42万平方米的“巨无霸”几乎占去了一半成交，这也是当月土地市场成交出现大幅飙升的重要原因。

　　中山房讯网认为，因为深中通道的利好，这两年南朗虎池围频出大宗地块，去年成交量达数千亩。其中，去年11月，中山市交通发展集团有限公司以底价竞得“虎池围”两块商业用地，合计1132.04亩，成交价约6亿元。

　　此外，今年在中山市场业绩颇佳的时代地产，也于11月份以286万/亩的价格，在石岐区细沙东(侨中高中部)拿下曾3次流拍的70亩商住地，未来将与雅居乐手头地块形成连片开发势头。

　　为什么年末开发商会重新大规模拿地？

　　天域置业分析，一方面，到了年末开发商需要为新一年订立方向及目标，面对土地市场供应量的激增，开发商可选择的范围有所增加；加之地块多为区位优势较佳之地，因而诱发成交量上涨。另一方面，中山未来规划前景良好，中山楼市整体有回暖趋势，开发商对中山土地市场持乐观态度，欲在中山楼市中再分一杯羹，由此推进土地市场升温。

　　据统计，近期拿地较为热门的区域主要是黄圃镇、西区彩虹规划区、火炬开发区。其中，在今年9月份，火炬开发区张家边繁华路段更是拍出成交单价破千万的地王，实现楼面地价超过6500元/平方米的商住地。而彩虹片区则多以商住用地为主，成交单价均在200万/平方米以上。

　　天域置业认为，随着城区可拿地的范围逐步缩小，整体供应量将持续向城区周边外延。此外，整体楼市回暖，各方面成本也有所上涨，加之各种利好在中山逐步呈现，共同促使未来中山地价得到进一步抬升。

　　采访中有开发商表示，近年来中山的房地产开发成本上涨较快，而房价上涨幅度却较为缓慢，使得在中山开发项目的利润要明显低于周边城市，一定程度上也降低了外来开发商在中山拿地的欲望。明年三角、东凤、坦洲等外来购买力较强的镇区市场，依旧将成为各大开发商进军的主力。

　　12月18日下午，中山本土龙头房企——大信置业有限公司，以底价拿下东凤镇地标地块中的两块，该两块地块编号为G03-13-0148、G03-13-0149，成交价约为1.07亿元。

　　记者了解到，本次竞拍的资格要求，具有房地产开发资质(资格)的公司或企业，注册资本不少于人民币1亿元，且不接受联合竞投。这次拍卖的四块地位于东凤镇民乐村，彼此相隔不远，均为三十多亩。其中有三块为商业住宅用途，都要与邻近的地块一起拿下才好开发。另外一块是纯商业，总面积达95842平方米(折合143.75亩)，其中商业住宅地块均以143.82万元/亩起拍价，商业地块151万元起拍，起拍总价超过两亿元。

　　中山房讯网认为，大信置业此举进军东凤镇有着背后的战略意图。目前大信置业在各经济发展势头较好的镇区均有商业地块，北部镇区小榄、古镇、横栏、阜沙均有商业地产地块，此次大信置业拿下东凤镇地块有着全面布局北部镇区的意图，届时大信新都汇的经营模式将再次被复制。另外，今年3月份大信置业也拿下南头镇126亩商业住宅地。

　　相对于其他镇区的大信新都汇，本次大信新都汇竞拍的地块超出大信以往的MALL模式地块，200米的商业楼将是大信置业首座大型商业写字楼。

　　事实上，大信于东凤拿地，也于东凤房地产市场巨大的发展潜力密不可分。东凤镇地处中山市“北大门”，是中山的经济强镇，是全国首个“中国小家电产业基地”。近年来，东凤镇镇政府加大对道路基建的投入力度，对东凤镇现有交通道路进行拓宽、升级、加固等，大幅提升交通便利度。

　　据克而瑞市场监测数据显示，近期东凤镇房地产市场一手普通住宅供求旺盛，月均成交量超2万平方米，年均成交量超20万平方米，且供求相对平衡，但销售均价一直处于5000元/平方米以下水平，相对中山全市销售均价6000元/平方米的水平有较大差距。2013年上半年，东凤镇大规模供应，其一手住宅销售均价呈走低态势，2013年7月，东凤镇销售均价下降至4311元/平方米，与中山全市销售均价6282元/平方米相比低31%。

　　值得一提的是，东凤拥有大量待开发土地及新增项目。业内人士指出，2010年、2011年，东凤镇商住土地出让面积达到246万平方米，加上中山近期出台的《闲置土地处理办法》，加大土地闲置清查力度，按照项目建设时间一年半左右的标准，可以预见2014年起东凤镇房地产市场的一手住宅供应量将大规模上市。

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