深中“牵手”热“土”来！｜深中携手桥见未来
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最近，深中“牵手”的讨论度更热了。
深中通道在不久前刚刚完成了海底隧道的全线合龙，深中两地离物理空间的“牵手”更进一步。喜上加喜的是，深中经济合作的距离又将实现一次大跨步。
6月28日，2023深圳·中山联合招商大会暨宝安九围国际总部·翠亨深中合作区推介会将在深圳市宝安区举办。跨过伶仃洋，深中首次在招商领域“牵手”联动，面向世界发出呼唤。届时，深圳市宝安区与中山翠亨新区将签订高质量融合发展框架协议，两地交通运输局将签订交通一体化有关协议。
两地联动令人振奋的同时，产业空间话题同样引起广泛关注：“海上长龙”所卧的翠亨新区马鞍岛，面积仅30多平方公里；从深圳出发20分钟便可到达的中山，全域面积也不过1800平方公里。寸土寸金的中山，真的做好准备与深圳共招天下商了吗？
回看中山近一年多来持续推动的前所未有的空间变革，已经为这一轮深中联合招商筹备好了一方热“土”。
250平方公里工业地“红线”是多大范围？
自广东省提出“制造业到家”以来，各地市“八仙过海”发展相关产业。作为工业“大户”的中山自然不甘落后——近年来第二产业增加值逼近地方GDP总值的50%，2023年一季度第二产业增加值同比增长5.3%，规上工业增加值同比增长4.2%，工业投资增速达43.1%。
产业项目不断涌现，产业空间也必须供应到位，这对建设用地开发强度超国际红线%的中山提出了不小的挑战。
小榄镇粤深·湾区智谷智能锁产业基地4栋厂房招商率已超70%。
随着《中山市深入推进土地节约集约利用改革实施方案》（下称《实施方案》）的出台，土地节约集约利用改革正式在中山打响。从方向到打法，《实施方案》都做出了明确的规划。
《实施方案》最亮眼的一处，莫过于立法划定不少于250平方公里工业用地保护线平方公里是多大？是中山全域面积的近14%，比整个翠亨新区还略大一些。中山将拿出至少这么大的面积，支持工业项目落地，支持制造业当家。
红线划定后，中山又要如何在有限的空间中布局制造产业？
一方面，是组合运用多种“工改”模式连片改造。中山的中小企业众多，造成土地碎片化利用现象普遍。在以“工改”推动土地节约集约利用的过程中，中山组合运用单一主体归宗、政府收储、村企合作、“三旧”改造、新地开发等模式，促进权利主体连片改造，并加大政府对碎片化土地的收储力度。另一方面，是鼓励住宅、商业用地改变功能为工业用地，落实改变用途的奖励措施。
此外，提高厂房限高，鼓励地上、地表、地下立体开发也被写入了《实施方案》，普通工业用地容积率不低于2.0并允许提高至4.0，生产厂房建筑限高提高至70米，在中山投资建厂将获得更大的发挥空间。
“工改”腾出超2万亩工业用地有多大效益？位处大湾区几何中心、深中通道即将建成、南珠中城际破土动工，利好信息正不断从中山向整个湾区释放。当产业项目将目光投向落脚的空间时，中山正在推进的“工改”也正回应着这一空间需求。
6月下旬，“工改”的数据刷新到了一个新阶段——在推进了一年半后，中山已经通过“工改”拆除整理了超过2万亩的低效工业用地。
这2万多亩的土地上，曾有着实实在在的厂房及其权益人。清租清退、拆除建筑以及补偿，代价无疑是巨大的。改出的2万亩空间，究竟能为中山、能为落脚在中山的产业项目带来多大效益？
从整体数据看，截至目前的“工改”项目，预计推动新增投资约750亿元。今年一季度，“工改”项目对中山全市工业投资的贡献率约14.5%。截至5月底，中山制造业经营主体增至12.57万户，净增1.26万户，增长约11%。
从企业一方看，容积率从0.65提高到了3.0以上，厂房自持比例由51%调整为20%、限高从50米调整为70米、容积率由最高3.5调整为4.0，项目审批步骤直接砍掉一半。对比“工改”前，如今在中山投资建厂更加“划算”。
更需要关注的是，“工改”的目的不仅限于腾出产业空间，还在于优化产业布局。
过去一年多里，“工改”与招商联动的提法在中山十分常见。在十大主题产业园的规划部署下，“工改”也严格规范其产业和园区准入标准，瞄准专精特新和小巨人企业、产业链上企业，科学精准地进行产业招商，还在“中山看地云”小程序上发布近100个腾挪园项目招商信息。这所做的一切，为的都是通过“工改”这次“破”的机会，“立”数字化智能化制造产业的新局。
据统计，“工改”已经新招引企业138家，服务本土企业195家，其中包括明阳、华帝等一大批本土优质企业在“工改”中实现增资扩产。
“商住改工”5000亩产业空间含多大决心？前几日，中山北部的家电重镇南头镇传来消息：中山首宗政府收储百亩级“商住改工”地块动工了。对于土地开发强度超80%的南头镇来说，“商住改工”无疑是困境中的一条新通途。
不只是南头镇，“商住改工”正在成为中山全市除“工改工”以外的另一条土地存量改革的方式。
今年3月，中山宣布将推动翠亨新区、岐江新城两大核心产业平台内的超5000亩商住用地调整为产业用地，并在4月推出了全省首创的“商住改工”支持类政策。
这是对制造业的利好，也意味着中山将面临商住用地与工业用地之间10余倍甚至更高的地价差的损失，调规需要做出巨大的决心。
以马鞍岛为例：在临海、毗邻深圳等区位优势的叠加下，其作为商住用地的地价自然不菲。然而，中山却选择将其中的3000亩住宅用地调整为产业用地。调整后，全岛产业用地增加了约20%。
“短期看是‘赔本’的，但中山算的是更长远的‘账本’，实体经济带来的长期效益，是‘一锤子买卖’的房地产所不能比的。”中山市自然资源局相关负责人这样解释。
秉持这个原则，5000多亩的“商住改工”用地成了一个开端，越来越多的镇街加入了“商住改工”的行列，大大小小的企业也从这份决心的转变中获益。
一个月前，全国知名灯饰企业松伟灯饰通过“住改工”在古镇镇拿下了一块40多亩的地块，投资建设数字化智能化产业园。在此之前，这家灯饰“大厂”甚至没有一处属于公司名义的地块。动工那天，公司董事长谢伟列了一组数字：“我们这块地总投资2.5亿元，大概3年，产值高峰可以达到5亿元以上，税收在投产第二年就能达到3000万元以上。”
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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