中山市旧厂房升级改造实施细则
头部条【制定目的】为进一步提高土地利用效率，拓展产业发 展空间，助力制造业高质量发展，根据有关法律法规和《中山市城 市更新管理办法》的规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条【定义】本细则所称旧厂房，是指城乡建成区内建成较早 的工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施， 以及工业物资存储用房等。旧厂房用地包括工业用地和仓储用地。
第三条【工作原则】旧厂房改造应当有利于提高土地节约集约 利用水平，促进产业转型升级；有利于完善公共服务，为人才创新 发展提供动力；有利于提升城市环境品质；有利于发展和壮大集体 经济；有利于加快补齐基础设施短板；有利于全面提升社会服务和 管理水平。
旧厂房改造以低效工业园区升级改造为重点，实行连片策划、 分类实施。
第四条【职责分工】市城市更新主管部门统筹协调相关政策拟 订、规划编制、项目审批等工作；市工业和信息化主管部门负责指 导各镇政府、区管委会、办事处（简称镇街政府）开展工业信息普
查、低效工业园区范围划定，建立工业园区信息平台等工作；市商 务主管部门明确准入产业和标准；市自然资源、住房城乡建设、城 市管理和综合执法、发展改革、农业农村、生态环境、市场监管、 税务、应急管理等部门在各自职责范围内负责相关工作。
各镇街政府统筹组织本辖区工业信息普查、划定改造范围，单 元计划编制以及改造项目的具体实施和监督管理工作。
第五条【调查基础数据及工业片区划定】各镇街政府对辖区拟 改造范围内土地产权、建筑现状、功能用途及进驻企业等情况，以 0.5平方公里以上的连片街区为标准，以工业用地亩均税收贡献为 主要参考，兼顾产业类型、年产值、从业人口、建筑现状等情况， 统筹划定拟改造片区。
第六条【编制单元计划】单元计划应结合国土空间规划管控要 求，衔接周边区域的城市功能，整体自主平衡经济指标，研究确定 片区功能定位、管控要求、开发强度、交通组织、公共服务、生态 空间等。编制单元计划应同步编制城市设计方案。
单元计划由镇街政府组织编制，进行社会公示不少于 15 日。 公示期间由市城市更新主管部门组织专家论证和部门联审。公示结 束后，报市土地管理委员会审议，经市政府批准后实施。
第七条【编制单元规划】根据单元计划，市城市更新主管部门 组织镇街政府编制单元规划草案，组织专家评审和部门联审，进行 社会公示不少于 30 日。公示结束后，连同城市设计方案一并报市 国土空间规划委员会审议，经市政府批准后实施。
在国土空间总体规划出台前，涉及土规不符问题的改造项目， 可报市招商引资领导小组研究解决。
“工改工”宗地改造符合以下要求的，可先行按照控制性详细 规划实施，相关规划指标纳入单元计划、单元规划编制进行统筹：
（一）各镇街划定近期改造范围内的； （二）宗地四至范围不与居住类用地相邻； （三）宗地面积不小于 50 亩； （四）引进的产业符合我市产业发展要求，并经市工业和信息 化主管部门同意的。
第八条【分类实施】旧厂房改造可采用权利人自主改造、政府 整备改造、村企合作改造等方式分类实施。
第九条【自主改造流程】权利人自主改造的，由镇街政府组织 权利人编制改造方案，经镇街政府组织审查、市城市更新主管部门 组织部门联审，报市政府批准后实施。
第十条【政府整备改造流程】通过政府整备土地实施改造的，
由镇街政府组织编制改造方案，报镇街党政领导班子集体审议、市 城市更新主管部门组织部门联审、市土地管理委员会审议，经市政 府批准后，由市自然资源主管部门组织公开出让，确定土地使用权 人实施改造。
第十一条【权利人交储】对城镇开发边界内、工业用地保护线 划定规划范围外的工业用地，规划为住宅、商服用途，土地权利人 自行搬（拆）迁整理土地后交政府的，由土地权利人与市土地储备 中心（或市土地储备中心和镇街政府合作）签订协议，经市自然资 源主管部门审查、市土地管理委员会审议，报市政府批准后收回土 地使用权。该类土地参照市土地储备中心统管用地管理。
经批准后，先按照工业用地基准地价的 1.2 倍补偿原土地权利 人；待土地公开出让后，按照出让用地容积率 2.5 以下部分的出让 成交价款的 50%，扣除已补偿部分后，余款补偿原土地权利人。 土地公开出让涉及竞配建房等要求的，竞配建部分不纳入土地收益 补偿。
第十二条【改造方案、招商方案的审批】村集体通过公开方式 选定市场主体进行合作改造，在确定规划管控要求的前提下，由镇 街政府指导村集体同步编制项目改造方案和招商方案进行公开遴 选。
村企合作的改造方案、招商方案经公开征求意见、村集体表决、 镇街政府审查、市城市更新主管部门组织部门联审后，报市政府审
批。公开征求意见时间不少于 15 日。 其中，项目涉及土地所有权或使用权变更的，改造方案、招商
方案须征得村集体成员会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上户代表签 名同意；其他情形按《广东省农村集体经济组织管理规定》表决。
第十三条【公开遴选合作企业流程】村集体通过公开方式选定 市场主体进行合作改造，涉及土地使用权变更的，在招商方案获批 后由村集体通过市公共资源交易平台参照《中山市旧村庄旧城镇全 面改造实施细则》第十八条规定的流程执行。
不涉及土地使用权变更的，由村集体按有关规定通过市农村集 体“三资”管理服务平台选取合作的市场主体。
第十四条【村企合作企业要求】参与村企合作改造的市场主体 应当具备以下条件：
（一）具有独立法人资格； （二）开发企业或其控股子公司近5年内作为“三旧”全面改 造项目改造主体； （三）涉及连片综合改造的，应具备相关房地产开发资质及资 金能力。 （四）近3年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录； （五）根据项目实际需设置的其他条件。 允许企业组成联合体参与竞投，但联合体内的成员数不得超过 2家。
第十五条【交易保证金】通过市公共资源交易平台公开遴选村 企合作市场主体的，应当按照每个项目不低于 1000 万元的标准缴 纳交易保证金。选定的合作企业交易保证金及相应利息转为履约保 证金，转入镇街政府指定账户，由镇街政府、合作企业、监管账户 开户银行、村集体共同监管。
第十六条【成立项目公司】公开选定合作企业后，合作协议约 定的主体应当在中山市成立独立法人的项目公司。该项目公司未经 镇街政府同意，不得申请以任何直接或间接方式转让股权、变更股 东。
第十七条【优化入库地块管理】优化“三旧”改造标图入库地 块的管理：
（一）2009 年 12 月 31 日前已按经批准的规划条件实施建设， 用地容积率符合《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕 24 号）下限要求的，可以整宗用地标图入库。
（二）经土地权利人申请，改造宗地可以按照 2009 年 12 月 31 日前上盖建筑物占比 30%返算缩减入库，其中土地权利人交政 府整备的，入库部分按规定享受土地收益补偿；涉及改造后贡献奖 励的，以入库部分面积占整宗用地的比例折算奖励标准；涉及延长 土地使用年限的，入库占比超过 80%可按整宗用地享受。
第十八条【支持完善用地手续】 项目用地面积达到 0.667 公顷 （折 10 亩）以上的历史用地，鼓励通过“三旧”改造加快完善用地 手续：
（一）历史违法用地处理。对 1987 年至 1998 年形成的，按照 5 元/平方米的标准罚款处理；1999 年至 2009 年形成的，按照占用 农用地 20 元/平方米、占用农用地以外土地 10 元/平方米的标准罚款 处理后，可直接办理相关用地审批手续。
（二）完善建设用地手续。涉及完善土地征收手续的，用地行为 分别发生在 2004 年 4 月 30 日前、2007 年 8 月 30 日前、2007 年 8 月 30 日前的，提供有关历史用地协议或被征地村集体同意材料的， 不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。
对用地面积达 2 公顷（折 30 亩）以上的村集体工业改造项目， 允许按照项目整体核算上盖建筑物占比，未完善手续的集体用地可以 按土地现状地类（建设用地）完善建设用地手续。
（三）建设用地供应管理： 1.对完善建设用地手续不涉及土地征收的，由本村集体使用的， 可以登记到该村集体或其全资子公司名下；原由村集体 2009 年 12 月 31 日前与有关权利人签订用地协议的，在征得村集体成员会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上户代表同意后，以集体建设用地流转的方式协 议出让给该权利人实施改造。 2.对完善建设用地及土地征收手续的，2009 年 12 月 31 日前已
签订征地协议、已按协议落实补偿、已实施征地，且未因征地补偿安 置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可以按照用地发 生时的土地管理法律政策落实处罚（处理）后按土地现状（建设用地） 完善征收手续。
对签订征地协议后发生转让行为的，在提供真实、完整的权益转 让协议关系链条证明材料的前提下，以受让人（目前实际权利人）作 为改造主体（协议供地对象），无需历史征地协议签署主体和补偿款 支付主体与目前实际权利人相一致。完善土地征收手续后，可采用协 议出让方式供地。原权利人为自然人的，应供地到该自然人为股东且 股份比例与原用地协议约定比例一致的项目公司。
3.村集体自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地的，按照 “旧村庄集体建设用地转为国有建设用地”办理用地报批；完善用地 审批手续后，可以协议出让给该村集体或其全资子公司、或其与公开 遴选确定的市场主体成立的合作公司、或其与公开遴选的合作主体约 定作为改造主体的一方。
（四）对新建建筑面积达地块可建建筑面积 50%以上的“工改 工”局部改造项目，可以按照“三旧”改造政策完善用地手续。保留 的上盖建筑物与土地使用权一并协议出让给原权利人，上盖建筑物残 值按市场评估价计入土地价款。待用地完成改造并完善所有上盖建筑 物手续后，由镇街政府将保留的上盖建筑物残值部分价款补助该项目 升级改造。
第十九条【优化奖励措施】“工改工”全面改造项目，以及通过 局部改造使整宗用地建筑容积率达到要求的工业项目，新建工业厂房 同时满足以下 5 项要求的，可以在项目竣工验收后 5 年内（按自然年 度），视改造范围内入驻企业的亩均效益作阶梯式奖励：
（一）项目用地不小于 0.667 公顷（折 10 亩）； （二）容积率不低于 1.5 且不高于 3.5，建筑限高 50 米； （三）新建建筑首层高度不低于 6 米，二层以上楼层高度不低于 4.5 米。因特殊生产工艺需要，经市招商引资领导小组研究确定可作 适当调整； （四）新建建筑楼面活荷载设计标准值不低于 4KN/m2； 其中，亩均贡献 30 万元以上不足 40 万元的，奖励 6 万元/亩； 亩均贡献 40 万元以上不足 50 万元的，奖励 10 万元/亩；亩均贡献 50 万元以上的，奖励 15 万元/亩。财政奖励连续 5 年，不设奖励封 顶值。奖励资金参照市镇财政收入分成比例由市级和镇街各自负担， 市级分担部分由市财政通过转移支付方式拨付镇街，由所在镇街政府 奖励给实施主体，功能类镇街自行负担奖励资金。 如通过局部改造范围内入驻企业难以单独核算的，可按新建建筑 面积与整宗用地建筑面积占比，折算市级留成数额。 第二十条【加大扶持村集体力度】对村集体自愿申请将集体建设 用地转为国有土地的“工改工”项目，土地出让价款按规定计提农业 土地开发资金后全额补偿该村集体，并应当约定配建一定比例的村集 体物业，保障村集体长远发展。
第二十一条【鼓励连片改造】通过实施分类整理后进行统一改 造后并按规定分割或分割销售：
（一）【支持整体规划建设】“工改工”项目在整体规划前提下， 行政办公和生活配套设施允许跨宗地集中设置、整体核算，与工业用 房一并报批，不早于工业用房建设、验收，或者与工业用房同步建设、 同步验收。
（二）【规范分割及分割销售】对项目用地达到 0.667 公顷（折 10 亩）以上且符合第十九条关于工业厂房建设要求的国有土地上工 业物业，可以按以下规定申请分割销售：
1.产权人自持比例不得小于确权登记的总建筑面积（不含补偿留 用部分）51%，自办理不动产（房产）登记之日起自持不少于 15 年。 对引进优质产业项目的，经市招商引资领导小组研究确定，可不受自 持时间进行转让。
2.行政办公和生活配套设施用房不得独立进行分割、分割销售或 抵押，但可以按照不高于厂房分割或分割销售的比例，随厂房一并分 割、分割销售或抵押。
3.分割或分割销售部分的厂房应符合独立通行、独立使用和消防 安全要求，以幢或层为固定界线为基本单位，且幢和层的单元面积分 别不小于 2000 平方米、500 平方米，允许办理不动产首次登记。
4.受让主体须为企业，受让后自完成登记之日起 5 年内不得申请 转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）；已办理分割销售
部分不得申请再次分割。 第二十二条【连片综合改造】完成片区策划后，旧厂房改造涉
及连片综合改造的，按以下规定处理： （一）【允许实施联动改造】在保障工业用地保护面积不减少
的前提下，“工改工”地块可以与 “工改住、商”地块形成一个联 动改造单元，“工改住、商”用地须按规定无偿移交建设用地或建 筑面积。联动改造单元应当优先办理“工改工”项目用地、规划报 建等手续。
（二）【规范“工改 M0”】通过“三旧”改造改作新型产业用 地（M0）的项目，落实到控制性详细规划或单元规划的，经市招 商引资领导小组批准产业准入后、拟定改造方案按程序报市政府批 准实施。单个项目用地面积应当不小于 2 公顷（折 30 亩），原则 不超过 25 公顷（折 375 亩），容积率不低于 3.5 且不高于 6.0。涉 及土地价款、用地贡献、分割销售及项目监管等要求的，按照《中 山市新型产业用地管理办法》执行。
（三）【明确“工改商”要求】对工业用地保护线划定规划范 围外、符合规划、宗地面积不小于 0.667 公顷（折 10 亩）的国有 工业用地，在按规定无偿移交政府建设用地或建筑面积、补缴土地 价款并符合我市国土空间规划技术标准与准则有关蕞小分割单元 规定的前提下，允许土地权利人将用地改造为商服用途。村集体自 愿申请将旧厂房用地转为国有土地后，自主改造或与有关主体合作
改造作商服用途的，参照前述规定执行。 第二十三条 【简化历史建设处理】对 2009 年 12 月 31 日前
建成使用至今，地上建筑物（构筑物）基底面积达到用地面积三分 之一及以上，经属地镇街政府核实并出具意见，符合“三旧”改造 要求的，申请实施改造并按规定办理相关手续的，视为非闲置土地， 改造主体可凭经批准的改造方案批复到住房城乡建设部门办理施 工报建手续。
第二十四条【允许延长使用年期】根据经批准的改造方案，允 许国有工业用地使用权人按法定蕞高使用年限变更出让终止日期，按 市场评估价补缴土地价款。经集体土地所有权人表决同意，由集体建 设用地受让方实施改造的，双方可签订变更协议或重新签订合同，参 照国有工业用地法定蕞高年限延长流转年限并补缴地价款。
第二十五条 【旧厂房微改造过渡期政策】已取得不动产权证的 工业用地，拟改造方向符合行业专项规划或控制线详细规划、技术 标准，满足建筑物结构安全和消防、环保等要求，经批准用作以下 用途，享受按原用途使用 5 年的过渡期政策，过渡期届满前 6 个月 内可以申请以协议方式办理用地手续：
（一）公共服务事业：教育、医疗、体育、养老社会福利机构 等公共服务设施、公益事业项目；
（二）生产性及高科技服务业：互联网产业、研发设计、科 技服务、信息服务、总部经济、文化创意、现代物流、现代旅游、
商务会展、金融服务等。 上述旧厂房微改造可凭经批准的改造方案批复办理规划、建设、
消防、环保等行政审批及商事登记有关手续。
第二十六条 【推进联合促改】建立健全城管执法、自然资源、 公安、住房城乡建设、生态环境、市场监管、税务、应急管理等多 部门联合执法机制，依法查处违法违规行为。对未完善用地手续、 没有合法报建手续的，分类采取违法用地查处、闲置土地处置、依 法罚款或拆除措施，关停消防、安全等不达标、影响人民群众生命 安全的危旧厂房。建立落后产能企业甄别认定规则和落后产能企业 清单，推进用水、用电、用能、排污权等差别化配置机制。对存在 安全隐患、未限时整改、造成事故的，依法追究相关人员责任。
第二十七条【加强协议监管】建立项目批后监管制度，对享受 相关优惠政策的项目，在监管协议中明确动工、竣工时限，投入、 产出、违约责任等内容。联动改造项目监管协议还应明确联动改造 监管内容。对违反法律政策规定或协议约定的，依法依规依约处置。
第二十八条【施行日期】本细则自印发之日起施行，有效期 5 年。《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》（中府〔2018〕57 号）、《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》（中 府〔2019〕65 号）同时废止。
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