步入“深水区”如何趟新路？｜中山“工改”深调研
最近，中山市首个使用“村企合作+单一主体归宗”模式的“工改”项目迎来新进展：广东省人民政府批复，同意将中山市阜沙镇上南村约4.6公顷（折合约69亩）的集体建设用地征为国有建设用地。这意味着，当地可以将这块69亩地块与附近另一片12亩国有建设用地统筹起来，连片出让给市场改造主体进行开发。
广东省人民政府关于中山市阜沙镇上南村股份合作经济联合社旧村庄集体建设用地征为国有建设用地的批复。
上南村的尝试，是中山推进低效工业园改造升级过程中，解决小地块权属混杂的碎片化难题的一个有效探索。其意义更在于，该项目通过多种补偿形式保障村集体和原产权人的利益，并引入社会资本对片区内的低效工业用地进行改造，让政府、企业、村集体三方的利益实现平衡。
上述案例，也透露出中山“工改”的一个趋势：从“村企合作”“单一主体归宗”等极具创新突破意义的改造，走向“混合模式”，意味着中山“工改”进入更具挑战、“骨头”更难啃的“深水区”。
截至今年8月底，中山通过“工改”拆除整理超2.4万亩低效工业用地。与此同时，项目招商进入新的挑战阶段，攻坚对象更多地转向改造意愿不强的低效厂企，改造资金和个性化的政策需求更大，对涉改用地的统筹面临新的挑战……步入“下半场”的中山“工改”，如何谋划新的方法论进行再突围、再破局？在中山“工改”进行到20个月之际，南方日报记者再次深入厂企、园区一线，看中山“工改如何”在“深水区”趟出新路。
“容积率调到3.5后，我们厂房面积从1万平方米增至3万多平方米，但企业产量不可能随面积突飞猛进，改出来的厂房也不一定符合其他企业需求。所以我想，政府能否帮助企业加大招商力度，改、招同步，利用好企业的厂房资源和土地资源？”
从中山近期召开的几场中山“工改”深调研座谈会上不难发现，“招商”话题时常被企业代表、村集体代表和“工改”干部提及。今年以来，世界经济波动下行，外部环境更趋复杂严峻，各地在招商引资上全力出击。对于中山而言，如何避免新建厂房空置、保障“工改”成果质效，也是当前所面临的一大考题。
在这样的背景下，产业集群、产业链招商在中山成为一种趋势。
9月13日，位于中山智能家电产业园（大岑片区）的东迪软性电路制造项目实现“拿地即动工”，这是今年5月以来黄圃镇第7个启动建设的“工改”项目。作为中山市“工改”千亩连片重点项目之一，中山智能家电产业园（大岑片区）致力打造万亿级智能家电产业集群的桥头堡、示范区，目前已新签约超10个亿元以上的智能家电产业项目，直接将一个智能家电集群搬进黄圃。
而以火炬开发区联速两岸科创园为代表的一批“工改”园区，则尝试以产业链招商的形式，推动企业将产业链上下游的多个企业一并带进园区。联速两岸科创园开发方——中山市澄品实业有限公司董事长罗云告诉南方日报记者，该园区招引到了一家医疗器械产业的链主企业后，其供应链商家也跟着在园区买厂，从“招商”走向“以商引商”。“我们不仅仅是针对个别项目、个别企业招商，更是将整体生态链引进来，通过相关行业、相关产业，形成相互配套、相互支撑的产业集群，最终达到产业‘1+12’的效果。”罗云表示。
在招商优惠政策方面，中山市工改办政策服务组日常工作负责人黄钜枝透露，中山正在谋划出台“以房招商”政策，中小微企业入驻厂房并达到一定标准后，或可获得一定数额的奖补。
作为信息配套服务，中山开发了“中山看地云”小程序，并上线“工改”项目介绍。由此，市内“工改”项目推介招商引资的渠道进一步拓展。南方日报记者留意到，目前中山在这一小程序共发布超30个“工改”项目、超80个腾挪园项目招商信息。
此外，服务好本土企业增资扩产，是最有效的招商引资——有效避免了地区间招商的零和博弈。位于小榄镇的中山市杰帝士电子有限公司便是“工改”红利享受者之一。企业总经理李哲光介绍，旧厂房于1997年投入使用，因企业业务增长，狭小的厂房已无力承载更多的设备，企业虽有增资扩产的计划，但却无增资扩产的条件。通过“工改”，杰帝士电子购下一块工业用地建设厂房，并计划新购进一批智能机械等自动化设备，对现有产品进行升级换代。
“深调研”找解题方案，“一企一策”升级服务
尽管本土企业增资扩产被认为是最好的招商引资，但不可否认，如果低效企业本身缺乏改造动力、“工改”意愿不强烈，建设大批新厂房也可能收效甚微。
如何调动企业参与“工改”的积极性？自6月以来，中山市工改办持续开展了多场深调研座谈会，每场座谈会邀请正经历“工改”各环节的多方主体谈难点，也会邀请尚不愿改的权属人聊聊心里的真实想法。
国内外市场环境的风险及企业自身经营成本，是一批企业“工改”意愿不强烈的主要原因。一家外资企业相关负责人介绍，由于近年来国外市场不景气，主要以出口为导向的该公司订单流失较多。公司虽然也希望通过“工改”实现自动化生产、降低成本，却也不得不考虑收益下滑时期可能存在的风险。“公司的用地手续因为历史问题还没有完善，我们其实很希望通过‘工改’完善手续。”该负责人表示。
市场难以捉摸，政府尝试通过尽可能个性化的服务，帮助企业在充满挑战与机遇的环境中实现“工改”的“软着陆”。
“我们采用了A、B、C角色建立每个项目小组，帮助企业掌握自主改造的各项流程和时间节点。”南头镇党委副书记、市派驻南头镇“两大攻坚战”工作组组长马生江介绍，针对企业的实际需求，采用“一事一议”“一企一策”等直通式、定制化方式开展服务。对于一些项目容积率较低、投资强度不够的情况，工改组动员企业进行增资扩产，协助规划调整改造方案，为企业纾困解难。
也有部分企业的诉求比较直接，希望“工改”政策可以加大扶持力度，对冲企业“工改”时可能面临的市场风险。而政府资金同样有限，如何回应企业诉求？
中山的尝试之一，便是“工改”贷款的风险补偿金——其首期资金5000万元今年上半年已全部到位，风险补偿机制正按既定程序正常运行。
何为“风险补偿”？即针对部分自身实力不足、自我融资能力较差的自主改造项目主体，政府一方面通过对符合条件的“工改”贷款逐笔计提“保证金”的方式，对银行贷款潜在的逾期风险进行补偿，增强放贷信心，提高改造主体的融资能力；另一方面降低“工改”项目保证金计提比例至2%；并且，政府将风险补偿金的资金存放与银行“工改”贡献相挂钩，激励各家银行参与工改工作。
继续深化改革，启动新一轮政策更新优化
有的企业持币观望，而有的权利人迫切想改却进展受限——或是土地的地类不符，或是权属复杂、手续不全……中山积累已久的历史性结构性问题，在持续“打补丁”的“工改”政策的面前逐渐暴露出来，这也反过来倒逼政策不断突破和创新。
“希望支持改造权公开出让的政策可以尽快出台。”
“希望多宗归一的奖补政策可以规划指标统一调配。”
“希望可以借鉴‘国企+民企’合作的方式满足部分民企的需求。”
在近期召开的中山市上半年“工改”总结会上，中山的市、镇（街）领导就“工改”遇到的堵点展开了激烈的讨论：镇街代表“抢麦”提政策诉求，市一级相关部门记录并加快研究。整场会议多次提出“改革”“突破”，对不适用于中山实际情况的政策，都应当改革突破。
今年以来，中山启动了新一轮政策更新及优化。例如，作为“工改”重要基础性政策的《中山市旧厂房改造升级实施细则》就在4月份完成了修订，优化了地块面积等硬指标限制，下放了部分事权到镇街，规范了各部门权责等表述。《关于促进2010年后实施建设等情形的低效工业用地升级改造支持政策的通知》更是直接扩大了“工改”红利的辐射范围，给予了未被纳入省一级“标图入库”的低效工业用地项目享受中山“工改”政策的机会。
除了国土空间的硬性要求，政策端还需要解决“钱从哪来”的问题——土地收储、搬迁补偿、改造奖励等各方面都需要花钱，各镇街最常提到的需求之一，就是加大对“工改”的资金支持。
政府要如何为“工改”项目打开来钱的“门路”？
一方面，是进一步加大财政资金对“工改”的倾斜。今年6月出台的广东“制造业当家22条”就已提出实施“粤产粤优”亩均效益资源配置改革，强调要推动科技、人才、资金、土地、数据等要素资源向制造业集中配置。例如，中山首创的需要归还本金的周转性扶持资金，可以撬动社会融资，拓展资金来源，并且全程无利息、还款周期灵活，成为政府收储土地的一项选择。
另一方面，是进一步发挥社会资本的力量。例如，西区街道、石岐街道、南头镇等镇街都已尝试发行“工改”专项债为项目融资，有待进一步研究推广；在首创银行“工改”融资贡献评价激励机制后，对中山“工改”贡献越大的银行，将在下一年度获得数额越多的财政性资金存放，以此促进各家银行加大对“工改”的支持。
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