探索“拆旧留优”做好“存量文章”
6月12日，来自廉江市的党政代表团赴中山市神湾镇考察学习，取经神湾“工改”经验——约两个月前，神湾镇外沙村利用11亩集体建设用地动工建设工改腾挪园，为工改区企业搬迁腾挪提供土地空间。这宗体量上似乎“不起眼”的工改土地，是神湾镇做好存量文章、留住优质企业的一次探索。
为实体经济高质量发展腾空间，是中山实施村镇低效工业园改造升级的目标之一。但村镇低效工业园是老旧园区，企业却并不都是落后产能。在“工改”中做好企业腾挪安置，是关乎本土优质企业去留和市场主体利益的重要一环。
近日，中山市工信局正式出台《中山市村镇低效工业园改造升级企业搬迁腾挪补助实施细则》(下称《实施细则》)，进一步明确了市级层面支持企业不停产改造的事后奖补。能否做好“存量文章”，决定因素在于镇街“工改”工作的前瞻性和细致度；实际操作中因地制宜的个性化操作，也考验着镇街在“沙场赛马”中的智慧。
4月15日，神湾镇外沙村响起巨大的轰鸣声，该镇首次实现“拿地即动工”，活用11亩集体用地为工改区企业搬迁腾挪提供土地空间，建设工改腾挪园。
神湾镇外沙村党委书记、村委会主任罗欢辉介绍，本次外沙村工改腾挪园先行启动11亩，二期还有38亩，整个腾挪园将为企业“量身”建设超过11万平方米的高标准厂房，预计将为10余家企业安置“新家”。
在以“工改”为实体经济高质量发展腾出空间的过程中，伴随着低端、落后产能的淘汰与出清，产业链配套企业、有转型升级空间的企业和成长性较好的优质小微企业，也不可避免将受到改造影响。
过渡时期，企业不停产的“刚需”如何满足？妥善的腾挪势在必行。“腾挪园”这一名词也由此而来。顾名思义，腾挪园是指为配合土地整备、城市更新等产业空间升级改造而迁出的优质企业提供的安置过渡产业空间。
“低效工业园就像小孩子洗澡的澡盆，我们要腾出空间就要倒掉脏水，但不能把孩子和水一起倒掉。”小榄镇镇长薛治国用这样一个比喻来表达村级工业园企业的腾挪对稳定拆改的重要性。
今年3月，在中山市政府出台《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》的基础上，中山市工信局制定了《实施细则》的征求意见稿，并在6月10日正式印发。细则制定的绩效目标为：通过搬迁腾挪补助资金的支持和引导，妥善安置优质企业，合理降低企业运营成本，支持本土企业转型升级，推动低效工业园改造升级。
具体来看，细则明确了村镇低效工业园改造升级过程中企业搬迁腾挪补助的具体事项：
明确补助对象。《实施细则》明确补助对象须同时满足四个条件：一是在中山市注册并依法诚信经营的规上工业企业，注册地、经营地、纳税地须在中山市范围内；二是企业为配合中山市村镇低效工业园改造升级，搬迁腾挪到中山市范围内，并租赁经迁入地镇街政府指定或认可的厂房继续生产经营；三是所补助企业未被列入失信联合受惩戒黑名单；四是所补助企业与厂房租赁出租方不存在股权控制关系。
明确补助标准和期限。租金补助按租赁面积据实核算，补助标准为6元/平方米·月，补助面积不超过企业搬迁腾挪前原厂房面积(包括仓库、办公和生活等配套面积)，对符合补助条件的企业连续补助两年，每年补助金额不超过企业上一年度在中山市的地方经济贡献。
《实施细则》还提出，腾挪租金补助采用事后奖补的方式，对2022年2月1日至2025年12月31日期间符合条件的企业给予搬迁腾挪租金补助。
“目前中山老旧工业园区的租金不高，不同镇街差距较大，每平方米每月十几块钱是常见的，”一位有腾挪需求的企业家表示，“这一补助标准确实能够为优质企业腾挪过渡带来一些帮助，不过有意腾挪的企业仍存在搬迁成本过高、场地不合适等诸多问题。这些还需要我们跟镇街深入沟通去解决。”
如何满足企业腾挪的“刚需”，是镇街“工改”实务中的关键环节。
今年4月，中山市人大常委会组织开展“工改”主题专项视察工作，中山的全国、省、市人大代表分成11个组前往各镇街展开视察。在与基层的交流中，“工改”过程中的腾挪问题也逐渐成为了调研的重点之一。
从调研情况来看，在此前的“工改”工作中，中山不少产业基础较深厚、具有一定改造经验的制造业重镇，就提出要规划建设一批腾挪园区或载体，如在神湾镇动工建设工改腾挪园的同一时间，家电重镇黄圃也举行了腾挪园区签约仪式。但真正规划、新建了腾挪园的镇街仍在少数，不少企业腾挪仍面临挑战。
一方面，企业腾挪是个“大工程”，哪些企业需要腾挪，哪些企业需要淘汰，考验镇街“工改”工作的细致与耐性；另一方面，不少镇街也缺乏新建腾挪园的土地空间。有人大代表提出，如果没有充足的腾挪空间满足企业的腾挪需求，部分优质潜力企业有流失风险，且容易错失引进新项目的机会。
今年以来，中山已经先后集中启动了三批“工改”项目，其中在拆除整理范围内的规上企业数量并不多，“存量”规模相对不大。而随着连片改造的深度推进，将有更多存量企业面临腾挪需求。这要求各镇街一方面要有坚决果断淘汰落后产能的决心，制定低效落后企业清单，不能让腾挪过程变成“新瓶装旧酒”，避免造成产业园区再次低效；另一方面要高标准建设产业主题明确的高标准腾挪园，满足规上企业、大中型企业的腾挪搬迁和增资扩产需求，提升企业腾挪的意愿和信心。
企业“搬家不停产”，全产业链的健康有序发展才有保障，优质企业才能牢牢扎根。在这一方面，顺德先打造特例再逐步推进、腾挪园区建设与旧厂房拆除并举等“工改”策略，可以为中山平衡改革阵痛与长远增长提供借鉴。
“工改”启动之初，顺德区委就提出了各镇街要抓紧规划建设一批腾挪园区或载体，妥善安置好产业链配套企业、有转型升级空间的企业和成长性较好的优质小微企业。在许多园区进行清拆之前，有关部门就为园区内的符合未来发展需求的企业提供了腾挪空间，协调有关搬迁事宜。如规划建设总面积超4000亩的广东华南机械装备产业园，就采用“先腾挪，后拆除”的方法分四期开发建设，151亩的启动区不到一年的时间已建成6.8万平方米的生产车间。
除了向外“取经”，中山镇街也在因地制宜探索可复制、可推广的新战法。
“中国小家电产业基地”东凤镇在2021年启动“梧桐”计划，把“工改”升级为全镇高质量发展的“头号工程”，计划5年内推进三大片区近2.3万亩低效工业园连片改造升级。为摸清“工改”底数，东凤镇全面摸排旧厂房现状、存量租赁信息及工业产值等情况，依托“智慧城镇”平台叠加土地权属、企业空间位置及用水用电等信息，实现全镇9000多家工业企业均在册可查，形成“工改”数据仓库，为“工改”范围划定、成本核算提供底数支撑。
在此基础上，东凤镇编制了“工改”腾挪园地图，通过“个性化定制式”腾挪安置确保本土优质企业不流失。东凤镇计划投入23亿元，在工业企业相对密集的村(社区)就近布局17个腾挪园，用地总面积约522亩，计划新建厂房122万平方米，保障原有优质企业就近安置。
由科大讯飞与中山市东凤镇投资运营有限公司共同合作开发建设“·凤鸣声谷项目”率先探索“国企+镇属企业+产业公司”的腾挪园投资建设模式，项目总投资10亿元，亩均投资近1000万元，建设厂房23万平方米，将腾挪入驻和美电器、安密尔电器等本土亿元级企业。目前，该项目正在办理相关建设手续，预计7月份动工建设。
作为南区街道昔日最大的工业园区，恒美“园山仔”“白石环”工业区深受土地利用率低、产业层次低、经济贡献率低等问题困扰，高质量发展需求十分迫切。该项目被列为全市15个重点“工改”项目之一，用地面积365.4亩，涉及企业主体72家。
南区街道“工改”指挥部负责牵头统筹企业搬迁腾挪工作，协商制定企业搬迁工作方案。一方面，对工业区原租金收入进行兜底保障，以主动搬迁企业的原承租合同租金为标准，按月计算租金补助，确保经联社集体收入不减少；另一方面，按照5元/平方米·月的标准，给予自行搬迁的工业企业或个体经营户一次性搬迁腾挪补助，最大限度降低企业损失。截至目前，园区内已签署搬迁补助协议的企业53家，占符合补助条件企业的100%；上盖建筑物计划于7月份完成拆除整理。
神湾镇以优化产业布局、服务企业增资扩产为导向，推动神湾从北至南，错落布局3个“工改”腾挪园，总规划面积约112亩，计划新建厂房面积超50万平方米。腾挪园与镇内拟实施“工改”的两大工业园区相邻，既利于就近搬迁，降低企业腾挪安置成本；也利于腾挪园区企业与“工改”园区企业形成集聚效应，实现互利共赢。在动工建设之初，市委派驻神湾攻坚工作组专程征询腾挪企业的需求，在承重、限高、规格、建筑工艺等方面完全按照企业生产需求“量身定制”建设高标准厂房，为腾挪企业提供更合适、更优的生产环境。
目前已建成20万平方米腾挪园，预计2022年共建设超100万平方米腾挪园。积极盘活“工改”资金池，先后与9家银行签订战略合作协议，获得总授信额超350亿元，资金将广泛用于正在推进建设的18个“工改”项目的拆迁安置、土地综合整治、项目开发建设与运营等方面融资需求。
计划投入23亿元，在工业企业相对密集的村(社区)就近布局17个腾挪园，用地总面积约522亩，计划新建厂房122万平方米，保障原有优质企业就近安置。率先探索“国企+镇属企业+产业公司”的腾挪园(产业园)投资建设模式。
规划打造总面积3041亩的中山市智能家电产业园(大岑片区)项目，探索空间零碎变连片、土地集体转国有方式，将涉及87家经营主体的24个地块共1061亩集中连片打造。一期启动区域94%经营主体已完成搬迁，争取在6月底完成大岑项目首期启动区所有企业腾挪工作。
布局3个“工改”腾挪园，总规划面积约112亩，计划新建厂房面积超50万平方米。
重点推动恒美“园山仔”“白石环”工业区改造升级一期项目，用地面积365.4亩，涉及企业主体72家。园区内已签署搬迁补助协议的企业53家上盖建筑物计划于7月份完成拆除整理。
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