抬高租金为什么顺德与中山交界处冒出这么多厂房“二房东”
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原标题：抬高租金 为什么顺德与中山交界处冒出这么多厂房“二房东”
从海尾立交沿105国道一路北上，沿线集中分布着大大小小的家电、五金厂，他们与格兰仕、美的等巨头一起，构筑了顺德境内的“中国家电黄金走廊”。近期，有企业家爆料，称在这一带，有来自中山、深圳等地游资，以“二房东”的身份抬高厂房租金。
因产业升级需要，顺德开展村级工业园改造使“寻租者”增多，厂租上涨成为供求关系改变的必然结果。但同时，一些外地游资以“二房东”身份包下部分厂房从中套利。
“整体来说，顺德厂房租金较去年上涨了20%~30%。”顺德区龙之超房地产顾问有限公司负责人向记者证实，以容桂为例，其价格“高地”——华口的水泥结构厂房首层租金均价25元/平方米，而在陈村，相同条件的厂房首层均价已破30元，几乎与一些商铺价格持平。
事实上，这只是近年小微企业遭遇成本“困局”中的一部分，人工、用能、用地等成本居高不下，都给它们的生存带来了挑战。
在容桂开了10余年五金热处理厂的郭升（化名）告诉记者，受拆迁影响，企业即将搬入首层价格25元/平方米的“新”厂，而原厂房租金只有这一价格的六成。“我们这里都快要40元/平方米啦！”一家位于陈村的电器厂老板则向记者抱怨。
记者随即拨打了一个招租电话，一家来自东莞的“中介”印证了涨价之说。该“中介”告诉记者，自其去年进驻佛山以来，所在片区厂租光是一个月内就涨价2次。
今年是龙之超（原名“天之龙”）在顺德的第23个年头，其于2015年成立专门负责工业地产评估、厂房买卖的全资子公司，在公司覆盖的大量房源中，来自“二房东”的房源占比约三成。
郭升的“新”厂就来自“二房东”之手。他给记者算了一笔账，“二房东”以高于一手房东租价1〜2元的租金包下厂房，再以更高差价租出，额外增加空地分摊面积，并收取管理费、水电费若干元，即使前期投入200万元进行改造，也可以在3〜5年回本。按照厂房租期12年计算，“二房东”在之后的8年内将获得丰厚利润。
“这是一种花小钱赚大钱的方式。”龙之超相关负责人表示，厂房租金回报率高，成功率大，如果预计厂房抢手，“二房东”很愿意花一笔钱改造翻新。该负责人透露，在顺德的某产业园，就是由旧厂房改造而成，来自外市的“二房东”，曾用每月13万元租金拿下片区，改造后收租额翻了4倍。
值得关注的是，此前有媒体报道，中山、顺德交界处自去年下半年以来，频频发生空置乃至在建厂房被抢租、租金陡涨逼走“老房客”现象，该文章指出，当中的推动者正是携游资入局的“二房东”。
谈及顺德小厂家的生存现状，容桂细滘社区某负责人坦言其确实面临较大的租金成本压力，同时还提到了一个词——“外迁”。
今年4月，在“顺德205个村居散布着382个村级工业园、占地面积占已投产工业用地的70%，仅贡献了27%的工业产值和4.3%的税收”等状况下，顺德正式出台《顺德区村级工业园升级改造实施意见》政策文件，吹响了“头号工程”全面推进的号角，直指产业形态偏低端、产出效益差等问题，要为优质企业和产业腾出空间。
“一些涉及搬迁的工厂必须另找地方了。”这位负责人告诉记者，这就出现了一种现象：环保、消防水平不达标的厂房大多被空置，无人问津，而达标厂房则格外“抢手”，找不到“新窝”的企业开始向外寻求安身之所。
以细滘为例，其工业用地面积达150亩，目前工厂约80家，而根据计划，容桂将推动细滘、华口、四基、穗香、南区5个片区约2000亩的村级工业园改造。“临时安置的路子还没走出来，企业考虑生产稳定性、搬厂成本等因素，像我们这里的‘旧改房’就逐渐被空置。”该负责人表示。
厂房难找，郭升感触很深：“从年后找到现在，把能问的朋友都求了个遍。”记者随后来到位于容桂容里昌宝西路的天富来国际工业城，这里被誉为“三旧”改造的典范，其将原容里工业区内的旧单层星栅厂房改造成高层现代化厂房，容积率由原来的0.35升至2.8，建筑面积提高8倍，即便如此，需求仍然紧张。
对此，广东省委党校教授陈鸿宇认为，以顺德为代表的佛山制造业进行转型升级，厂家必然需要寻找新的厂房作为支撑，这改变了原有的供需平衡，厂房租金上涨是客观趋势。
他同时提到，政府应多在厂房供给端做文章，提升整个工业地产的供给体系质量，以缓解供需矛盾。方法包括鼓励更多民间的资本，社会资本进入工业地产，共同开发，同时设立基金，为小微企业在租用厂房方面提供支持。
“村级工业园改造本身蕴含了巨大商机，我们不要简单地批判所谓‘二房东’行为，而应更多关注供需矛盾。”他告诉记者。
但也有声音认为，寻租者增多，“二房东”借此套利，对于小微企业来说，增加了成本压力。
对小微企业来说，不论是厂房租金上涨，还是“挪窝”之后的重整，都是对其成本控制的极大考验。
“小厂的成本一下子就上去了。”郭升告诉记者，以1000平方米厂房计算，原厂房租金成本约占工厂产值10%，如果搬一次厂，涉及的办公场地布置、拉水电、设备土木建设等后期资金，要花去20万元，搬迁后的环保测评手续还要花10万元。
对于很难从银行贷款的小工厂来说，拿自有资金往下砸，能否成功心中没底。其实还不止这些，近年来劳动力、用能用地成本的上升，也给小工厂生存带来了挑战。
据早前发布的《佛山和无锡实体经济企业成本对比分析报告》显示，佛山制造企业综合成本占主营业务收入比重约为22.2%，其中家用电力器具、金属制品行业分别为19.8%和18.8%。在7大成本来源中，2015年人工成本较上年增加了18.45%。此外，调查期内有54.39%的企业反映税负偏重，有21.17%的中小微企业反映融不到足额资金。
针对这些问题，2017年佛山市实施了《佛山市降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》等政策措施，帮助企业减负349.2亿元，其中新政策减负122.5亿元。
但对于抗风险能力较低的佛山中小微企业来说，仍然面临巨大的成本压力。
这几年，郭升身边不乏一些经营不下去的朋友选择了关厂。在环保风暴、成本上升的多重夹击下，这些传统小微企业似乎只有华山一条路——转型。“企业很纠结，不转型等死，转型担心找死。如果投入的转型资金不能在预期之内回收，反而会使企业陷入困境。”一家企业负责人表示。
对此，有业内专家认为，中小微企业的转型升级，并不是颠覆性的创新技术突破，而是技术和管理的持续改进积累，更多是通过生产工艺与流程革新，实现循序渐进的转型升级。
位于南海区丹灶镇的国家生态工业园中，就有很多这样的例子。记者走访得知，一批曾在南海湿地公园沿河设厂的小微企业，通过整改设备、完善管理，产业升级成效凸显，随之也在工业园有了“新家”。
*以上文字报道来源于南方日报（文/华声宇 王基国 叶洁纯）返回搜狐，查看更多
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