■镇街“工改”速递
加持制造业发展，中山一方面掀起“商住改工”潮，一方面持续抓低效工业园改造升级。今年以来，中山各镇街步入“工改”深水区，以“沙场赛马”之势因地制宜，开通绿道、破解难题，算好中山重塑产城空间的另外一笔账。
东凤镇：全市首个“村改”园区即将投产
出门就是广中江高速，西北面2公里左右的细滘大桥，直通一河之隔的佛山顺德容桂街道。在中山市北部的东凤镇民乐社区，四栋正在建设的、九层高的工业厂房格外亮眼，不仅是因为其高度不同于周边的建筑，还在于其有别于传统工业厂房的建筑设计，“上楼”的工业在每一层都可以获得良好的采光效果。
早在2020年8月，东凤镇民乐社区和合工业园连片改造项目就获批中山市首个村级“三旧”改造项目，也是2022年全市“工改”首批动工拆除的项目之一。占地约50亩的一期园区并不算大，却拥有超12万平方米的总建筑面积，可以为村集体每年创造约2000万元的物业租金收入，带动约2000个新增就业岗位，年产值预计将达到4.5亿元，亩均产值预计约900万元。目前已经有两家规上企业“包下”了三栋厂房。
2022年8月，中山市泛华精细化学品有限公司和中山市联星电器制造有限公司通过三资平台线上交易，租下了和合工业园一期园区B、C、D三栋厂房。该三栋厂房已经完成主体施工，正在进行装饰和专业工程施工，预计今年上半年交付使用。
对于当前正在进行主体七层施工、尚未招商的A栋厂房，民乐社区正积极与镇工科商务局对接，争取引进优质企业，并继续动员各方力量，挖掘各种资源，力求“引凤筑巢”。
民乐社区党委委员李志坤表示，社区对企业在产值、税收方面未做特殊要求，但力求引进更高新的规上企业，尤其是符合中山北部电器产业链需求的相关产业。“不只是中山本地的，我们也希望能够承接顺德上下游的产业。”李志坤说。
南朗街道：物业换土地算出10倍收益账
“为什么要我改？”这是很多土地权利人对“工改”的头部反应。由问题倒推解法，如何让权利人愿意改？
在翠亨新区“工改”指挥部，“工改”专班成员、翠亨新区政务服务数据管理局局长孟庆光算了一笔账：如果“工改”之后，土地权利人收入翻10倍，新厂房建设期间照常收租，这笔生意能不能做？
答案是肯定的。“‘工改’蕞根本的问题就是算账。把蛋糕做大，让所有人受益，就是解决问题的核心。”孟庆光指出。
这笔账“工改”专班会算，土地权利人也会算。例如南朗街道华照村麻东经济合作社，以高票通过了“工改”方案，正是因为项目改造完成后，华照村麻东经济合作社可通过“返还物业”等方式，获得高标准厂房，村集体年收入也将从每年约30万元增加至约350万元，收入增加10倍以上。厂房建设期间，村集体还能持续获得原本的厂房租金。
这正是翠亨新区(南朗街道)探索出的“物业置换补偿”新模式。对于“工改”对象，政府以新建的腾挪物业对产权人和村集体土地按一定系数进行“置换”补偿，地上建筑物用评估价格来补偿，让地块权利人既能获得现金补偿，又能得到持久的物业，让企业、地块权利人和政府实现多方共赢，也为高端项目落地、承载企业腾挪和产业发展提质扩容打开新的局面。
返还物业给权利人，如何腾出新的空间？关键就在于容积率的调整。在南朗工业区内，原有厂房的容积率甚至不到1，改造后的厂房容积率将达到3—4，相当于在同等面积的地块上可以建3—4倍空间的物业，政府可以用1/3的用地返还物业，将剩余2/3的用地用于招商引资。
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