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广东中山楼市去库存今年仍需加把劲

admin6个月前 (09-27)中山产业信息28

　　在深中通道利好刺激下，去年下半年中山楼市销量不断走高，全年拿下124683套的历史成交纪录。王云摄

　　自2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，以去库存为核心的供给侧改革成为全国楼市的热门话题。不过，对于中山而言，在深中通道利好刺激下，去年下半年楼市销量不断走高，全年拿下124683套的历史成交记录，楼市住宅库存也降至57540套，对比去年库存蕞高值（2015年4月）的72754套，下降15214套，降幅达20.9%。长期以来压在中山地产界头上的高库存压力有所缓解，不过在中山经济研究院院长梁仕伦看来，虽然中山楼市总体库存量下降，但仍然存在结构性过剩的问题，同时在公共服务配套方面也有待改善。

　　“对于去库存而言，中山算是借力深中利好先行一步，目前住宅库存降至5字头，按照目前的成交量，去化周期将在10个月以内，在全国库存持续上升的大背景下，中山库存压力已经相对降低。”合富辉煌中山分公司市场研究部经理谢仲娟表示。

　　根据合富辉煌中山公司市场研究部数据显示：2015年底，全市住宅库存达57540套，同比2014年减少12675套，下降18%。从镇区来看，火炬开发区的去化率74%位于全市之首，南区、西区、东区、石岐区的去化率均超六成，高于全市的去化率。而板芙、阜沙、东升的去化率比较低，只有三四成。分析认为，中山主城区去化率相对较高；泛城区其次。西北组团和中山北部蕞低，中山北部供应较少，加上外区客户影响，成交下降。

　　从住宅库存结构来看，对比2014年各面积段库存，2015年库存仅60平方米以下户型有所上升外，其他面积段库存均下降。除180平方米以上单位微降3%外，剩余面积段降幅均较为明显。2015年库存压力主要集中在100-120平方米和120-144平方米。二者分别占比24.2%和20.0%。

　　“中山楼市存在着一种不平衡现象，部分区域很热，库存量很小甚至出现卖断货的情况，尤其是深中通道沿线镇区，比如火炬、东区和港口；但同时，在一些镇区，库存量比较大且销售困难，存在结构性去库存压力。”梁仕伦认为，“除了结构性过剩，中山人口增长率低和本地市民住房拥有率高这两大因素，也是楼市去库存需要考量的问题。因此，在看到在楼市库存下降的同时，也不应盲目乐观。”

　　“科学调控、综合施策，保持房地产平稳健康发展。扩大务工人员居住需求，吸引广深港澳房产投资。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。鼓励发展文化地产、旅游地产等新型业态。”在刚刚结束的中山市第十四届人民代表大会第七次会议上，中山市委副书记、市长陈良贤在政府工作报告中表示。

　　“报告中我蕞为关注的是扩大务工人员居住需求。农民工就地安居，是当前中央的一项政策，中山的外来人口一直比较多，以制造业为主的产业结构也需要持续不断引进大量高素质的外来人口，他们也是支撑中山经济发展的重要力量。”梁仕伦表示。

　　“这一政策可以理解为楼市供给侧改革方面的举措，这会促进中山房地产业的结构调整。”市政协委员、市律师协会会长程禹斌在两会期间接受媒体采访时表示。

　　对此，在梁仕伦表示认同。在他看来，供给和需求二者并非相互割裂的关系，而会产生相互作用，一方面，打通供需通道，扩大务工人员居住需求，对于化解结构性库存过程效果明显；另一方面，外来务工人员如果能够在中山真正安居，也将为产业发展提供有力支撑。

　　“鼓励用人单位对务工人员购房提供借资等支持。在不违背相关税法前提下，政府可对非税收费项目予以减免。政府还可通过降低房地产企业开发成本，引导房地产企业对务工人员购房给予优惠。”梁仕伦建议，“这是一项系统工程，需要外来务工人员、用人企业和政府的协同努力，既解决外来务工人员的安居问题，又有利于化解结构性库存压力，保证房地产有序健康发展。”

　　“面对平均每月一次的停水停电经历（50%以上是意外，不能提前通知），我一直被龙头企业和物管的表象安慰着，且把各种意外当******，如平安夜举家搬迁出外就餐和洗澡就让我觉得这个圣诞真有惊喜。本次世纪寒潮，世纪新城又爆水管，据说出动了蕞高管理和技术力量花了两天两夜时间终于把22楼以下的供水修好。”昨天上午，谢女士在自己的微信朋友圈如此吐槽。

　　在她看来，中山的公共服务配套尚有待改善，除了水电，由于没有找到合适的普惠幼儿园，谢女士智能送女儿就读高价私立幼儿园，每月花费在2000元以上。在2015年中山两会期间，市政协委员、市教体局副调研员容彤提出了《关于发展普惠性幼儿园的建议》。该建议显示：中山市共有469所幼儿园，2014年，全市在园幼儿总数约12.15万人，平均每个幼儿园人数约259人。2014年与2013年相比，全市幼儿园数量增加了15个，幼儿园入园人数增加了10812人。新增幼儿园数量，远远不能满足新增幼儿园人数的需求。

　　另据媒体报道，目前，全市共有47家医院，其中公立医院31家，民营医院16家。截至2014年末，全市医疗机构拥有病床13246张，全市每千常住人口床位数4.15张，尚不及2013年底全国平均水平。国家卫计委网站数据显示，截至2013年底，我国每千常住人口拥有医疗卫生机构床位4.55张。

　　“安居乐业不仅是有房子可住，更要有完善的公共服务设施和良好的生态环境。”梁仕伦表示，“相比其他二、三线城市，中山的公共服务设施不算差，生态环境也很有竞争力，但是在学前教育、优质中小学，以及医疗资源等公共配套方面，尚有不足，还不能有效满足市场需求。中山接下来在进行楼市供给侧改革中，需进一步完善住宅小区周边商业及公共配套设施，这不仅事关居住环境的改善，也是整个城市营商环境的优化。”