广东中山多个写字楼转型电子商务园区
近日，中山两大写字楼项目陆续推出电商计划，一个包装成电子商务示范园，另一个与中山网商协会合作致力于打造“互联网+”聚集区。
业内人士认为，在“互联网+”的大背景下，存量众多的中山商业地产市场必将会出现类似的新运营模式。但商业地产的转型道路并不好走，如果不错开定位、做好规划，开发商很可能栽大跟头。
7月27日上午，西区首个中小企业电子商务示范园在嘉华国际中心揭牌。该项目负责人告诉笔者，示范园将以西区诸多商品批发市场、实体经济、服务业为依托，召集中山有意向依靠“互联网+”、微商、电商创业的创业者(包括在校大学生)、正准备发展电商的企业、已经在电商领域站稳脚跟的企业等，与“互联网+”、电子商务有关的创业者和企业入驻“示范园”，形成产业化、专业化、规模化的电商集聚示范区。
事实上，嘉华国际属于尚湖轩的配套写字楼。在将项目整体包装为电子商务示范园之前，嘉华国际一直在销售38—58平方米的SOHO写字楼，均价为7800元/平方米。
借助电商概念“升级”后，整个嘉华国际规划建筑面积69000平方米，投资总额约5亿元，分2期进行建设，首期是现楼建筑，使用面积有39000平方米，入驻企业可以直接装修后使用。后期30000平方正施工建设中，预计2017年底可交付使用。
近期，借助电商概念包装写字楼的，并不止嘉华国际中心一个。位于南外环边上约3万平方米的写字楼悦创中心，正在进行一个更加“大胆”的计划——整座写字楼交给中山市青年网商协会来负责运营，目标是打造中山的“互联网+”家园，为年青人提供一个贯通电子商务全产业链的创业环境。
记者了解到，悦盈新城联合青年网商协会已经进行了诸多探索。首先，打造一个创业者的孵化器，在这个孵化器里，有公共办公室、公共会议室等，创业者可以根据自身情况自由选择租用办公设备，可以是一张办公桌，也可以一个时段内的办公室使用权，方便灵活;其次，还专门成立了一个近1000平方米的摄影基地，专门为经营网店的创业者提供专业化的摄影服务。
另外，针对创业者普遍缺乏资金的情况，悦盈新城还引入包括软银中国等专业的投资人，为双方搭建合作平台，为创业者提供融资机会。
事实上，早于2013年，在被列为中山电子商务示范镇的沙溪，就已经出现中山首个以电商为主题的商业地产——大自然广场。该项目给自己定位是中山首席O2O网商综合体，开盘发售后首次推出55年商业产权物业。
在当时，按照该项目的说法是，大自然广场区域一带集龙瑞服装批发市场、云汉布匹市场、隆都区域等服装商圈，具有成型的专业市场，大自然网商中心将依托产业基础，利用电商手段进行产业升级。
围绕着电商这个主题，该项目的招商只面向电商企业，内部规划有上市孵化区、电商品牌区、创业精英区、商业配套区等4大区域，配套专业摄影电商美工、电商转化推广、电商技术支持、电商金融服务等10大服务。
如今离该项目开盘已经过去近两年，但从记者走访的情况来看，该项目蕞初的许多规划并未能很好落地，电商综合体的定位未能得到很好发挥。
在去年，位于东区的达兴豪苑，蕞初对外招商时也曾打出“中山电商集散地”、“乐城邦祝您成就电商世界名店”的条幅。从其规模与定位来看，打造电商集聚区的意图也十分明显。但其电商的定位仅仅持续了几个月，就已经“改旗易帜”。
率先以电商概念做包装，但成效却并不显赫，电子商务+写字楼的路子为何难走?
“电子商务对传统产业造成摧枯拉朽的冲击，建电商产业园引入新业态，也成为许多地方政府与开发商合作的重要方向。但运营电商产业园不仅需要专业人才，更需要精准的定位与强大的运营能力。从目前中山的情况来看，靠本土开发商去做这些事情显然不具备优势，毕竟他们‘不专业’。”谈及中山目前几大电商产业园的现状，西区某电子商务企业负责人陈晓峰对记者说道。
“转型电商产业园开发商切勿大包大揽”
在“电商换市”的大背景下，小榄、沙溪两个镇区作为中山电子商务示范镇，已经在规划多个电商产业园。另外，近年来写字楼市场不断扩大，以至于市场出现饱和，不少开发商也在谋求转型，借助电商概念突围成为他们的重要方向。为此业内人士预测，未来数年“电子商务+写字楼”这一方向将成为中山商业地产的新走向。
以西区为例，西区已经出台了《西区促进电子商务产业发展实施方案》，对电子商务产业载体、电子商务平台、电子商务企业等进行扶持。按照规划，西区将力争到2020年，培育2—3个电子商务基地、集聚区或产业园区，规模以上工业企业电子商务应用普及率达到50%以上，限上商贸企业电子商务应用普及率达到30%以上，网络零售额达到社会消费品零售总额的20%以上。
规划虽好，但在业内人士看来，如果仅仅是以概念包装而无真正用心运营，将为中山的商业地产造成较大影响。
中山知名业界人士张林峰坦言，电子商务产业园作为互联网与传统商务结合的产物，可以将其看作全新的专业市场模式。因为电子商务产业园涉及到网商、网货，包括品牌、设计、加工、物流、融资、培训等诸多领域，是一种全新的专业市场模式。
“对于中山的开发商来说，在城市旧工业区、旧厂房等基础上进行更新改造，以‘腾笼换鸟’的方式建立电子商务产业园，不仅有助于城市、区域破解发展空间束缚、弥补工业下降空间，也有助于自身在中山寻找新的利润增长点。”张林峰也认为，如果开发商真涉及商业地产，就必须将专业的事情交给专业的人去做，而不是大包大揽，或者以概念去“忽悠”消费者。
“前景虽好，做好并不容易。但在‘互联网+’的背景下，中山的商业地产必将会出现新的运营模式，尤其是目前市场存量众多，如果不错开定位、做好规划，这些失败项目或将影响中山商业地产的转型。”张林峰说道。
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