“商改租”要落地中山成本、市场是掣肘
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原标题：“商改租”要落地中山 成本、市场是掣肘
在悦来南片区，在建的大型楼盘沿白石涌两岸而建。
6月3日，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中，该意见提出，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。目前，中山尚在研究当中，业内人士认为，该意见的出发点是清理商业库存活化住房租赁市场，但鉴于中山市已售住房存量大、设计及改造成本高、租赁市场需求欠缺等情况，在利益驱动下“商改租”或难成气候。
近日，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)。该意见指出，到2020年，我国基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
该《意见》提出，通过培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度和加强住房租赁监管等六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。其中，在支持租赁住房建设和加大政策支持力度这两方面的具体措施成为了房地产业内主要的关注点。
在支持租赁住房建设方面，不仅鼓励新建租赁住房，同时还允许改建房屋用于租赁。具体措施是：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
而在加大政策支持力度方面，主要是给予税收、金融及土地供应三方面的支持。其中，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
同时，鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
这一《意见》的出台并不意外。目前，中山市正对这一政策进行研究，未来有望逐步落地。实际上，5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。同时，鼓励个人依法出租自有住房，并允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
在商用物业过饱和的情况下，商业去库存成为这一《意见》的出台背景和原因。在4月份出炉的《中山市供给侧 结 构 性 改 革 总体 方 案(2016- 2018年)》中，关于2016-2018年中山市各镇区去库存任务表中指出，中山市当下商品房库存面积为157万平方米，去库存任务达11.9万平方米。
而到2018年底，全市在全部消化近三年新增供应量的基础上，力争再化解105万平方米商品房库存，其中包括住宅35万平方米，非住宅70万平方米，由此可见，中山去库存的压力主要在于非住宅领域。
目前，由于深中通道、深茂铁路等基建消息的利好，中山住宅成交市场一片旺势，但与之相反的是商用物业的销售速度并不理想，价格偏高、需求量少、缺乏投资空间让商业去化的速度不及预期，而目前住宅去库存的任务基本上顺利完成，但商业去库存任务依旧任道重远。
在住宅需求高于商业需求的情况下，商用物业可用作住宅租赁的做法，无疑被部分开发商视为一条新的出路。有开发商就向南都记者表示，若在能满足商业改住宅的情况下，不排除往这一方向发展。“总比空在那里要好”，一城区开发商这样认为。
不过，业内大部分意见则更为谨慎。有部分开发商指出，即使《意见》中明确了允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后进行出租，但实际上改造的成本远比想象中要多。
“煤气管道按户来算，小高层一户就3200-3300元，这并非小数目”，一从事住宅工程核算的项目经理表示，对于商用物业改住宅而言，最大的不同是煤气管道、厕所等独立住宅功能区的增加。“像写字楼及大部分商铺就需要加装，若按照500户仅加装天然气管道都需要160万-165万，同时增加厕所等还需要在防水、排污管道、水管等方面增加成本，开发商是否愿意增加这一成本成为一个问号。”他同时指出，部分商用物业甚至由于设计、结构等原因未必就能成功商改住，具体还需要看项目结构而定。
此外，有开发商表示，即便进行改造能承担这一成本，但长期持有进行住宅出租的金融成本也是他们考虑的重要因素。“诚然，如果写字楼当初是按照甲级甚至超甲级方向出发去建造，建造成本、拿地成本等都占用了大量的金融资源，开发商更倾向快速销售来偿还短期债务而非等待住宅的租赁收益，对于企业来说这样的做法其实并不划算。”有从事写字楼开发的人员表示，与其花大价钱改造去出租，不如降价快速销售更适合回笼资金。
除了设计改造的成本需要开发商承担以外，末端的租赁需求市场是否能容纳这些“商改租”单位也是一个问号。“目前中山主城区的二手住宅租赁市场还说得上平稳，但其余区域的需求就相对较少”，链家满堂红中山分公司总经理陈晓华表示，目前租赁需求最大的物业主要是带物业管理的20-30平方米的主城区单身公寓，这类物业的出租流转率最高，几乎能达到秒租的状态，但是其余物业的需求量就不及公寓。而目前中山主城区单套物业的租金呈现正太分布的态势，1000-1500元/月的单位最为受欢迎，但这一租金与写字楼相比，只能是“大巫见小巫”。
此外，还有业内人士认为，中山的二手房市场由于前期销售的房屋成交量大而呈现入住率低、可供出租的房源选择多等特点，而中山人口却没有出现如一二线城市的人口成长态势，这让中山的租赁市场一向较为疲弱。
缺乏利益驱动成为“商改租”最大困境
甚至，有业内人士一针见血的指出，这一举措能否扭转商用物业过饱和的情况，主要是这一做法能够让开发商获得更大的利益，也就是商用物业出租或出售与改造成住宅后能否出现“价差”。
合富辉煌中山分公司市场部经理谢仲娟认为，让持有商用物业的开发商主动去“商改租”，最好就是租赁住宅的利润要远高于前者，而她并不看好这一做法。“很简单的一个例子，中山写字楼目前的租金情况是，一线的写字楼如盛景尚峰、利和广场等租金在80- 90元/平方米·月左右，二线写字楼如益华等写字楼在65元/平方米·月，二线靠下的写字楼如假日广场、中兴大厦等45元/平方米*月左右，再稍次三线元/平方米·月”，她分析，即使按照30-45元/平方米·月的档次来计算，100平方米的写字楼也能出租到3000-4500元/月，但住宅租赁市场的租客就未必能接受到这一价格，尤其是旧楼而言，100平方米估计也就是1000多元/月。“加上前期的改造费用，开发商并不愿意去做亏本生意”。她预计，估计只有历史较长、空置已久的商用物业更适合走这一路线。
陈晓华则对这一做法更为乐观些。“相信商改租后，中山二手租赁市场能容纳这些单位，而二手租赁市场的结构也会产生变化”，他认为，参考目前需求量较大的单身迷你公寓，认为开发商应该增设商业配套、物业管理等去增加商用物业，而屋内状况一般的旧楼将会退出次一级市场。
谢仲娟提出，与其商用物业进行改造租赁，中山的工业厂房其实更适合整体改造。“写字楼等商用物业的改造只能是针对单一物业，缺失项目内应有的住宅配套，这很难吸引用作生活的租户。而工业厂房改造则可以考虑整体改造，进行不同业态的定位。”
她举例，目前东莞已经出现了较为成功的案例，如万科769文化创意园等，临街的单位用作清吧等小资店铺，吸引年轻人娱乐与消费，部分厂房用作SOHO创意写字楼出租给年轻创业者，而原本厂区的员工宿舍则改造成单身公寓用作销售和出租，形成良性循环。“灌注文化元素是改造的不错选择，这一点目前可以借鉴东莞的经验。”她说。返回搜狐，查看更多
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