南方深读丨中山“工改”500天：一座城市的“焕新”记
5月18日，中山市西区街道金昌路工业集聚区启动焕新升级计划，这意味着西区街道首个连片改造的“工改”项目正式动工。根据计划，旧园区的企业将搬进附近500米处的新厂房——这也是西区街道首个“工改工”项目，企业生产运作实现“无缝”衔接。
几近“手无寸土”的中山主城区，再次迈出了连片土地整备的关键一步。
这一天，刚好是中山启动低效工业园改造的第500天。金昌路工业集聚区的“工改”方案，是中山数百个“工改”项目的一个缩影。截至目前，中山已有超1.7万亩低效工业用地被拆除整理。在这个过程中，该市有近200家企业通过“工改”完成了增资扩产，约140家企业被招引入新园区，在解决历史遗留问题的同时，也为当下、未来的产业腾挪制造业空间。
“把制造业这份厚实家当做优做强，在新的高度挺起广东现代化建设的产业‘脊梁’。”这个时代命题对于中山来说尤为关键，也尤为艰巨。作为一个土地开发强度接近40％、全省唯一实施减量规划的地级市，破解城市发展空间难题，是这个传统工业城市的一个严峻考验。
从2022年1月4日吹响全市村镇低效工业园改造升级号角以来，中山“工改”走过了500天。从土地问题入手重塑一个城市的产业逻辑、建设逻辑和干事创业的逻辑，对于一个老工业城市来说，要寻找的不仅是制造业空间，更是产业出路的问题、城市发展的命题。跟随中山“工改”步伐，本期报道将聚焦“工改”主体、模式、创新、利益分配等核心问题，回看这座城市500天的“焕新日记”。
建设中的小榄镇九洲基广成路“工改”项目。
“为什么要我‘工改’？”当中山市庆乙金属制品有限公司总经理庞秋怡得知自己公司的厂房被作为“低效工业用地”或将面临拆除、搬迁时，她的头部反应是“不太接受”。
庞秋怡的心态不是个例。中山“工改”刚开始的时候，不少村民、产权人、企业对“工改”半信半疑，有些甚至还有抵触情绪。
二十届中央财经委员会头部次会议强调，坚持推动传统产业转型升级，不能当成“低端产业”简单退出。于中山而言，如何“走好群众路线”，让“工改”更具服务性，让更多人了解、支持、参与“工改”，推动传统产业有序地转型升级，是各地工改专班必须要面对的问题。
黄圃镇工改专班的一位工作人员将产权人参与“工改”的过程形容为“融冰”。他透露，在中山智能家电产业园（大岑片区）清拆过程中，被产权人拒绝是常有的事。“之前有一名业主，我们刚开始给她打电话的时候，她不等我们把话说完就直接挂断了电话，到后来只要看到是工改专班的电话，干脆不接听。”
既然不接电话，工作人员就主动到这名产权人的工厂、家里拜访，与她拉家常，并设身处地为她解决搬迁过程中遇到的困难。蕞后，这名业主不仅同意了搬迁，还因为黄圃镇工改专班的贴心服务而送上了一面锦旗。
腾挪后的中山市庆乙金属制品有限公司内景。
这般服务，中山市万利燃具五金有限公司董事长李钊鸿同样深有体会。该公司扎根大岑村15年，是大岑工业园内为数不多的年产值达亿元以上企业，因为担心会影响企业生产和未来发展，公司几个主要股东都不同意搬迁。
为了打消企业搬迁的后顾之忧，黄圃镇工改专班一个问题一个问题解决：企业需要一整层一万多平方米的腾挪厂房，工改专班就联合工信等部门寻找适合的厂房；对于不愿意搬迁的员工，工改专班就帮助企业一同做动员工作；对于企业增资扩产的需求，工改专班主动牵线搭桥，为企业联系合适的地块……
在签订搬迁腾挪补偿协议的那天，李钊鸿动情地说：“在大岑村做企业这么多年了，多少都有点不舍得，但‘工改’是全市上下的必然之举，等项目改好后我再回来，相信一定会有一番新的景象。”
在五桂山南部的桂南村，因为涉及土地权属问题，村民一开始也不同意“工改”，该村的党总支书记谢家和通过一笔账，让大伙儿明白了“工改”的好处：
“工改”前，60多亩的工业用地，厂房面积还不到2万平方米，租金仅为7元/平方米，一年的总收入约150万元。加之厂房老旧，桂南村每年还需要拿出几十万元进行维修。
“工改”后，桂南村除了可以获得一笔土地补偿款外，新建成的厂房也将由合作企业负责兜底招租和物业管理，前5年租金约360万元/年，后5年约420万元/年。
就这样，一笔清晰的“工改”账，让原本反对的村民改变了态度。今年3月31日，桂南“工改”项目清拆工作正式启动。
而曾经在十字路口思忖要不要改的庞秋怡，如今通过“工改”，将公司搬进了宽敞明亮的新厂房，并且实现30%营业额提升。现在，她满怀热情地告诉同行：“我很满意！”通过口口相传，当初和她一样在“工改”面前犹豫过的企业家，后来也跟着踏上了“工改”之路，纷纷实现了增资扩产。
“去年问题是改与不改，今年是如何改。”大家对于“工改”态度的转变，市工改办项目审批组日常工作负责人黄于乔深有体会。他说，去年市工改办主要是联合镇街一起做改造主体的思想工作，推动他们去“工改”。而随着越来越多人的愿意“工改”，现在更多的是协助改造主体如何更好地去改造。
二探改造动力：如何平衡各方诉求？
尽管新厂房的建设进度已过大半，作为公司董事长，罗流猛仍时不时来到施工现场查看进展。面前一栋栋拔地而起的厂房，是一年前的他难以去想象的：这片过去由多个私******属地块组成的“散装”工业区，想要平衡各方利益实施改造的难度不言而喻，却创造了中山首个“单一主体归宗”的“工改”项目的奇迹。
如今，这座尚未竣工的诚艺·外沙科创城已在中山全城甚至整个大湾区“走红”：一期项目的高标准厂房已完成100%招商，其中包括6家规上企业。
回忆起改造初期的步履维艰，罗流猛记忆犹新：“尤其是土地整备阶段，十分困难。”在广东诚艺控股有限公司（下称“诚艺公司”）去年刚刚介入项目时，罗流猛就感受到了当地土地碎片化问题的严峻：“几百亩的土地有20多个权利主体，有的需要物业补偿，有的需要现金补偿，要求各不相同。”
由地块改造产生的利益分配问题，在“工改”初期是各方博弈的焦点。
这不难理解。统计数据显示，中山全市70%的工业用地的地块面积小于10亩/宗，约80%的工业用地已出让给私人（企）所有，土地利用碎片化、低效化问题突出。这也意味着，中山“工改”进程，市场的决定和选择，占了主导。
以古镇镇海洲村螺沙工业区为例，这里部分旧厂房与河涌距离较近。“对于那些在退让线以内的旧厂房，即使权利人愿意拆旧，也不能在原处依河建新。”走在一排旧厂房边，中山市派驻古镇镇“工改”组副组长黄健枝解释，这片用地“吃紧”且权属混杂的老工业区，难以在留出河岸线退让距离的同时，腾出空间建设新厂房，“权利人可能会因此不愿改造，所以要考虑补偿或者补地。”
为了获得村民的支持，同在西北片区的工业重镇小榄镇想了不少方法。“我们尊重村情，有的村除了补偿金，还有分阶段的额外奖励。”小榄镇副镇长吴铸辉透露，自该镇永宁社区永宁工业大道“工改”项目搬迁工作的公告发出之日算起，权利人在30天内签约就可以领取200元/平方米的奖励，第31至60天签约则可以领取120元/平方米的奖励，60天后将不予奖励。
不久前，这个项目的一处地块刚刚搬进了一家上市公司，华帝股份将在这里建设华帝厨电数字化智能化产业园。
在神湾镇，外沙科创城项目也遇到了类似的问题。为了统筹私人权属人的意见，政府就成为不同产权人沟通的桥梁。“他们不分工作日和节假日，帮我们了解权属人的需求、跟进项目流程，为我们节省了大约一年的时间。”罗流猛说，自己的公司已经将位于外市的总部搬到了中山，“经商了这么多年，我深刻体会到了政府的诚意和决心，决定搏一把。”
建设中的神湾镇诚艺·外沙科创城一期项目。
“只要对大家有利，都愿意改。”打消了产权人顾虑后，效果是显而易见的：相继解决改造意愿、改造模式、改造资金等问题后，小榄镇四个千亩主题产业园同步推进，中山智能家电产业园（大岑片区）的土地整备量不断刷新，小榄环保共性产业园、阜沙应急主题产业园等项目落地，全市已有111个“工改”项目动工建设。
小榄镇九洲基广成路“工改”项目集中拆除现场。
“我们在神湾镇的项目将继续扩大到800多亩，并且在其他镇街也有两个项目正在整备土地，预计两个月左右落地。”提到公司的新项目时，罗流猛提到了又一创新之处——诚艺公司位于火炬开发区的“工改”项目，将由当地村集体牵头整备土地，在对私人权属土地进行单一主体归宗后，诚艺公司再和村集体土地合并，与村集体共同经营管理。“这在全省都会是首创的。”
三探服务响应：政策如何通达一线？
“现在不干，难道自己手头上的事还要留给下一代吗？下一代就一定比自己把握得更好吗？”在中山市三角镇的一场“工改”政策宣讲会上，迪美卫浴设备有限公司董事长王小华向在场的企业家们发问。
此前，迪美工业园此前因控规、土规、总规等问题一直难以推进改造工作，直至“工改”开始推进。“我毫不犹豫头部时间进行了项目规划和申报。”王小华很庆幸，自己“押对了”：公司的历史遗留问题均逐一得到了解决。
“政策、指标、资金都基本到位了，我们还有什么犹豫的？”王小华说。
和王小华一样，企业家、村民等利益群体，对参与“工改”能不能得到政策支持、改造所需能不能被政策照顾到，极为关注。
“‘工改’厂房对分割销售有何要求？”
“我们有多个产权人想参与‘工改’，是否可以进行单一主体归宗？”
在一些“工改”企业家线上群里，时常会有人向工作人员抛出问题，希望获得政策支持。
截至目前，中山已经出台了78项“工改”政策文件，涵盖综合政策、土地整备、空间规划、审批服务、园区标准、财税金融、执法管控等方面，并还在持续推出新政策。
“新政策让我们终于入伙‘工改’了。”今年3月，中山市科立泰电器有限公司总经理王凤打进了三角镇“工改”咨询热线的首通电话，咨询一项“工改”新政。这家公司曾先后与“三旧”改造、“工改”擦肩而过，终于在“工改”新政发布后，得以让公司建于2015年的园区进行改造，并成为中山首个通过这项新政进行“工改”的企业自改项目。
莎丽科技股份有限公司（下称“莎丽科技公司”）近20年的历史遗留问题，也在近期得到了解决。由于历史原因，该公司在2003年购置位于南朗街道头部工业区的地块后，一直未完善用地手续，导致公司有增资扩产意向时却无法报建新的厂房。转机发生在“工改”推进后不久，相关政策规定了新建建筑面积达到地块可建建筑面积50%以上的“工改工”局部改造项目，可按照“三旧”改造政策完善用地手续。近日，这项全市首宗企业适用“三旧”改造政策带建筑物完善用地手续的“工改工”自改项目正式奠基。
“企业家的想法其实很简单。”从企业家的身份出发，正忙着为新园区招商的中山市金莱制衣有限公司董事总经理陆原艺认为，企业会不会来，主要就是看当地是否有持续的利好政策、产业配套是否齐全等。
作为土地权利人，陆原艺切实感受到了“工改”政策带来的好处：“用不完的厂房不仅可以出租，还可以转让给其他企业，原本完全自用的园区，在改造之后已经进驻大约10家企业了。”
随着“工改”对政策的需求量逐渐增加，如何把写在纸面上的政策送到企业家和村民的手上、并做好解读，直接关乎到政策红利落到实处的成效。
“我现在几乎每天都在往返镇街的路上。”坐在去往镇街的车上，中山市工改办政策服务组日常工作负责人黄钜枝笑道。带着政策宣讲的PPT和手册，他和同事们奔赴不同镇街，向当地的工改专班和企业家解读政策。除了解答现场提出的问题，黄钜枝和同事们时不时还需要回复企业家在群里提出的各类政策疑问，几乎是跨时空地跟进服务。
四探推进模式：如何避免“为改而改”？
桂洲水道旁凉风习习，站在未来的滨江公园碧道上看中山智能家电产业园（大岑片区）一阶段项目，百亩低效用地已完成清拆，于4月底陆续推出市场。对中山市黄圃镇工改办综合协调组组长吴一民来说，这段跋涉一年有余的“工改”历程终于走到一个新的关键阶段。
“围绕片区家电产业发展定位，大岑项目主要计划招引家电企业。”吴一民介绍，为充分利用好来之不易的“工改”用地，黄圃工改专班决定“靶向招商”，重点发展智能家电、智能制造、新一代信息技术等先进制造业，在招大引强的同时服务本土企业增资扩产，“此外，我们也将在村内生活区域建设相应配套服务，增设三个公园，修建超4公里的碧道，并进行生态修复。”
中山智能家电产业园是中山市十大主题产业园之一，借助“工改”，大岑片区正着力打造一个具有辐射带动力、创新集聚力、环境吸引力的“智能家电制造基地”。就在一个月前，同为中山十大主题产业园之一的清洁能源主题产业园（翠亨新区）一期项目宣布动工，引入明阳电气增资扩产项目作为核心项目，打造智能电气装备和氢能两大产业集群，建设华南地区蕞大、中国三大高端电气装备产业园之一，为中山新能源产业注入更大动能。
“工改”500天以来，依托此契机拓展空间的同时，一场场“引凤”行动紧密进行。春节前夕，中山寒冷******预警连日生效，三乡镇党委副书记王钰飞正与工改专班人员一道深入塘敢村，摸查该村65亩潜力“工改”用地的企业概况，“只有掌握了蕞新的情况，才可以更准确地制定计划。”
三乡镇白石麻子改造项目动工拆除现场。
第二天，王钰飞就踏上三乡镇考察团行程，奔赴广州、东莞、深圳等地开展“工改”项目招商引资工作，与当地企业进行座谈交流，详细介绍三乡镇的优势资源和招商政策，并现场考察了两家有意向进驻三乡工业园的企业。
不仅如此，工业治污难题，也纳入了“工改”项目“并联解决”。
“在水污染治理方面，对于一些已经建成的项目，再去完善相关基础设施难度较大，我们在厂房建设之初，就会提前预埋管道，做好雨污分流。”在西区街道金昌工业集聚区改造升级一期项目负责人龚维炜看来，“工改”项目在建设配套基础设施上，具有先天优势。
“借着‘工改’东风，我们在开展项目改造升级的同时，同步统筹规划配套交通基础设施和生态环保设施建设。”龚维炜介绍，项目将优化路网建设，把原来的“断头路”升级为园区环路，让进驻园区企业“货转流畅”。
这样的场景，也真切发生在其他镇街。小榄镇在设立驻深圳招商中心，成功协助联丰社区引进一批深圳智能锁企业进驻村级“工改”园区；2023年来，板芙已经开展7次外出招商活动，深入珠三角、长三角、北京挖掘龙头企业。
【文字】陈少宏 包蕾 王浩宇 雷海泉 伍杰
【作者】 陈少宏；叶志文；包蕾；王浩宇；李姗恒；雷海泉；伍杰
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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