两年腾出31万亩空间中山“工改”再造制造之都
近日，在相继取得《不动产权证》等审批证照后，中山市东区街道九亩湾低效工业园“工改工”项目（下称“九亩湾项目”）举行动工仪式，实现“拿地即动工”。与此同时，该街道已超额完成2023年度村镇低效工业园改造升级（下称“工改”）的拆除整理任务，任务完成率达173.4%。
在中山，已有过半镇街超额完成了年度“工改”任务，全市为制造业当家腾空间的进展可观。截至目前，中山已通过“工改”拆除整理低效工业用地超3.1万亩，2023年至今拆除整理超1.7万亩，提前完成年初制定的1.5万亩任务目标。并且，“工改”为中山新招引166家企业、服务228家本土企业，预计推动新增投资额近850亿元。
中山十大万亩级现代主题产业园内的低效用地，一直是“工改”的重点攻坚领域。截至目前，“工改”已助力十大主题产业园整备超3万亩连片用地，带动完善用地手续产业用地超1.2万亩，其中可供出让产业用地超6200亩，100亩以上可供出让连片产业用地21块，推动“十大主题产业园”1-9月实现规上工业增加值超542亿元。
重大平台的建设如火如荼，为中山创造了火热的工业投资氛围。今年1-10月，中山工业投资增长43.4%，增速远超全省平均水平，且工业投资占固定资产投资的比重从上年同期的25.7%升至38.0%。明阳电器、华帝股份等中山本土头部企业纷纷通过“工改”实现增资扩产，欧普照明、建华控股等外迁优质企业选择回归中山、继续投资制造。
据中山市工改办透露，今年以来，全市已批复117个“工改”项目改造方案，涉及用地面积近6000亩，投资额约285亿元。
伴随着多处现代化园区的拔地而起，中山的产业配套及服务体系也正不断完善。例如，中山成功推动了古神公路与古镇快线互通立交工程、阜港东路水厂至山嘴段DN400水泥管改DN600管工程、110千伏大岑输变电站等28个“工改”基础设施项目动工建设；西环高速、大涌华星南路南段项目建成通车，110kv安乐变电站等6个供电项目顺利投产，“工改”园区的产业承载能力不断增强。
与“工改”无缝对接的招商引资同样不断开花：在今年10月召开的市招商引资工作推进会暨“工改”产业园招商大会上，中山正式发布“工改”招商政策，“政银企”三方战略合作、重点“工改”项目、重点招商引资项目等3大类共有36个项目成功签约，涉及用地达2359亩，投资额超209亿元。
创新九大改造模式，因地制宜破难题
新动工的九亩湾项目，是中山市东区街道首个“工改工”项目，也是中山中心城区连片改造面积蕞大的“村企合作+单一主体归宗”改造项目。该项目是中山工业用地现状的一个缩影——国有用地与集体用地分布分散、权属混杂，土地碎片化问题突出。改造一处地块，往往需要与多个产权人谈判沟通，成本高、难度大。
针对全市各镇街各不相同的实际情况，中山在近两年的“工改”过程中创新出了九种因地制宜的改造模式，包括“村企合作+竞税收”“单一主体归宗+连片奖励”“集体国有合作归宗”“挂账收储+异地代建”“综合整治+三生共融”“留改并举+整体出让”“生产不停+分期供地”“多元融资+连片整备” “商住改工+整合开发”等。
以“集体国有合作归宗”为例，针对国有、集体两种用地分散分布的情况，该模式一方面通过村集体公开遴选合作企业，对村集体用地进行改造，另一方面由该合作企业对集体用地周边权属混杂的国有用地进行权属归宗，实现一家改造主体对连片地块的集中改造。九亩湾项目、阜沙镇上南村“工改”项目等均通过这种模式，实现了对分散土地的整合改造。
东区街道党工委副书记、办事处主任黄沛华表示，九亩湾项目选择“村企合作”与“单一主体归宗”混合实施路径，解决了集体经济不少一日租、不少一分钱、不少一平方米的核心问题，并成功探索出中山中心城区现代工业集聚的运营模式。
审批效率提升8倍，破旧立新释放政策红利
蕞近，中山市首个“连改带征”的改造项目——南区街道恒美园山仔、白石环工业区城市更新片区一期“工改工”改造项目正式完成用地报批手续，标志着该项目已进入动工建设、投产使用“快车道”。得益于“工改”推动的政策突破，该项目急需将集体建设用地转为国有建设用地、完善集体土地用地手续的痛点问题得到了解决。
实际上，近两年来的中山通过持续改革，对原政策及体制机制进行优化创新，向产权人释放足量的“工改”红利。
“我们在不断探索的过程中，将上一年的‘1+1+N’政策体系升级为‘3+N’政策体系，新出台政策数量也由上一年的65项增加到现在的83项，政策覆盖面更加完善，政策支撑更加有力。”中山市工改办相关负责人介绍，今年中山发布的《促进2010年后实施建设等情形的低效工业用地升级改造支持政策》等“工改”新政，极大地激发了经营主体的改造热情；修订的《中山市旧厂房改造升级实施细则》《中山市城市更新项目土地出让价款计收规则》，进一步加快了“工改”项目的落地和土地出让计收政策的完善。
让产权人感受更为直观的，是不断提速的项目审批流程。
据悉，中山通过落实5大方面、27个改革事项、39项具体措施，实现了审批步骤从12个压缩至6个；通过推行容缺受理、提前预审等，让批复项目平均时间从原来20天以上压缩至3天，效率提升了8倍。
不仅如此，围绕着“精简、信任、松绑”三大目标，中山市工改办探索研究“工改”审批提速3.0实施方案，进一步提升审批效率，推动审批从“提速”蝶变为“提质增速”，研究出台的《中山市进一步优化“工改”审批机制实施方案》，创新了“三个集中”的审批模式，推动审批从“2.0”阶段迈入“3.0”时代。
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