【典型案例4】依法引导历史文化街区市场秩序：吴某等六人与蔡某房屋租赁合同纠纷案
4月25日，鲤城法院召开文化遗产司法保护工作新闻发布会，向社会发布《鲤城法院文化遗产司法保护白皮书》，并通报5起涉文化遗产典型案例，案例涉及文物犯罪、世遗点相邻关系、文化遗产纠纷等。
即日起，鲤城法院微信公众号陆续发布这5起典型案例，以提升群众对文化遗产保护工作的认识度和参与度，并展现鲤城法院文化遗产司法保护工作成效。
依法引导历史文化街区市场秩序——
吴某某等六人与蔡某某房屋租赁合同纠纷案
址在鲤城区中山中路某骑楼建筑系吴某某兄妹五人共有。2015年3月，吴某某兄妹将该店面出租给蔡某某，每月租金23000元。2018年租赁期限届满后，双方续签租赁合同，租期延长至2021年6月，租金上调至每月25000元。2019年6月，根据泉州市政府的要求，相关部门对中山中路打锡街至钟楼路段进行市政道路综合提升。该工程于2019年6月9日开工，2020年9月30日基本完工。
受中山中路综合提升工程及新冠疫情双重影响，承租人蔡某某自2019年6月10日起未能按照合同约定的金额及时间支付租金。吴某某等人遂于2020年11月2日诉至鲤城法院，要求解除租赁合同及支付拖欠的租金等。
因双方均同意解除租赁合同，审理过程中，双方先进行了店面移交。但双方对是否应变更道路施工及疫情期间租金标准争议较大，经多次调解未果。
鲤城法院经审理认为，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务。中山路是泉州市著名的传统商业街。案涉租赁物位于中山路最为繁华的打锡街——钟楼路段，客流量无疑是决定其店面租金高昂的最主要因素之一，而道路正常通行是保证客流量的基础，亦是该租赁物符合商铺用途的基本条件。
中山中路综合提升工程开工后，在道路围挡施工期间，虽然施工方保证骑楼通行，在骑楼加固及立面修缮施工期间，亦留有出入口保证骑楼通行，但整个工程施工过程中难免产生噪音、粉尘、振动及施工材料堆积，此时，案涉店面显然不符合签订合同时的租赁用途。另外，因新冠肺炎疫情及疫情防控措施的原因，必然导致商铺客流量减少。
虽然道路施工及疫情均非出租方的原因，但根据公平原则，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，在案涉店面因道路施工等不能正常使用及因疫情导致营业收入明显减少的情况下，继续按照原租赁合同支付租金对承租人明显不公平，承租人有权要求变更租金标准。
为此，该案合议庭成员走访了中山路改造项目部调查案涉路段施工情况，走访中山路途经的通政社区、和平社区、海清社区摸底中山路其他店面租金减免情况。根据施工进程分别在主路面施工期间、骑楼立面修缮期间进行分段减免。
最终，鲤城法院依法判决蔡某某向吴某某等人支付拖欠的租金117875元。判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。
泉州市区中山路骑楼建筑是上世纪20年代海外华侨回乡投资所建，融合了泉州传统民居特色和南洋建筑风貌，成为独特的历史风貌建筑。2019年，《泉州市中山路骑楼建筑保护条例》正式施行，根据该条例，骑楼建筑保护遵循政府主导、抢救优先、保护从严、合理利用的原则，以保护骑楼建筑的真实性、完整性。
中山路商圈繁荣百年，也历经了百年沧桑，出现了部分骑楼建筑危化、地下管网老化等问题，影响了中山路商圈的可持续发展。2019年，泉州市启动中山中路（打锡街-钟楼）市政道路综合提升工程，涉及建筑风貌、景观交通、市政基础设施、夜景照明等方面，是一项整体修复提升的系统性文化工程。
该工程不仅解决了中山路骑楼破损、电线老化、地下管网老化等安全问题，还使得中山路景观得以大幅提升，为中山路商圈延续下一个百年辉煌创造了条件，但施工给商铺带来的阵痛难以避免。
本案中，为了稳定中山路商圈的市场秩序，人民法院执好公平的秤杆，通过走访相关社区，调查其他店面租赁合同履行情况，了解影响合同履行的租期、租金、承租人规模、转让费、装修等因素，结合本案当事人实际情况，作出了减免部分租金的判决，双方当事人服判息诉并已履行完毕。
该案依法维护了历史文化街区修缮期间的市场秩序，并为中山路周边背街小巷综合提升工程有序推进提供了司法范本。
原标题：《【典型案例4】依法引导历史文化街区市场秩序：吴某等六人与蔡某房屋租赁合同纠纷案》
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