中流击水：来自中山“工改”的一线报告
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从华中路拐进赤岗路，就进入到小榄镇永宁社区“工改”腾挪园。
一楼生产线的边上，只站着两位工作人员不时地调试设备。
永宁社区的转变，是中山村镇低效工业园近一年多的缩影。“工改”至今，超2.3万亩低效工业用地被拆除整理。大片低效且存在隐患的锌铁棚不再，取而代之的，是全新的高标准厂房，以及适宜连片开发的大面积地块。一方面，高标准厂房解决了制造业企业增资扩产的难题，而且“拎包入驻”式的配套，也为成长型企业提供了更多便利。
位于火炬开发区的联速·两岸科创园（下称“联速园区”），便为这一概念“现身说法”：中山市立科硅胶制品有限公司董事长王先为介绍，公司主要从事医疗器械生产，在中山扎根10年，作为产业链主体搬迁至联速园区后，供应链商家也跟着自己在这里买下了厂房。坐在王先为一旁的园区老业主——汉通激光设备有限公司董事长林晓聪也很高兴多了一家上下游伙伴：“他们能够使用我们的设备，节省了一笔成本，大家可以双赢。”
另一方面，连片工业用地也吸引了制造巨头和产业集群，这是培育和完善产业链的一个过程。今年4月，投资30亿元的三花新能源汽车零配件生产基地花落中山市智能家电产业园黄圃港片区。在另一边，一年前还是大面积低效厂区的智能家电产业园大岑片区，如今已完成了1061亩的连片土地整备，正式对外供地，签约了12家家电领域的专精特新、行业“单打冠军”企业，已有6个项目动工建设。与顺德容桂一河之隔，中山的智能家电产业集群正进一步迈向“北融”。
“我算了一下，我们新买的这栋厂房以后每个月的按揭，和正在租用的两个厂区每个月的租金差不多，那倒不如买一栋属于自己的厂房。”
杨志亮算了一笔账：自己所经营的位于坦洲镇的中山市创宇塑料制品有限公司，租金单价约20元/平方米，一个月光在租金上就需要投入约11万元。于是，公司以4100元/平方米的单价购下了神湾镇外沙科创城的一栋4层厂房，面积共3700平方米。在杨志亮的计划中，公司在全部搬至新厂房后，一方面开始在过去纯加工的基础上增设研发环节，另一方面投入200万元布局自动化生产车间，并优化过去两个厂区、两套班子的企业管理架构。“‘工改’是个好事，因为无论是售还是租，‘工改’都是把一批新厂房推向市场，既可以冲击原先租赁市场的高租金情况，也让像我们这种之前很难购置厂房的小体量企业有机会购厂，而且可以按揭支付。”杨志亮说，“工改”解决了制造业企业家们的痛点：为中小制造企业压低租金成本，为有能力买地购厂的企业供应有产权的土地空间。
数据之下，是来自基层一线的案例与实践：黄圃镇大岑村从5月末头部家企业拍下土地开始，不到3个月就成功出让7宗工业用地，而黄圃镇全镇近5年（2018年-2022年）平均每年也只出让了不到4宗工业用地。雪乐电器公司率先落户智能家电产业园（大岑片区），负责人潘宏为一家三代人圆了创业购地的梦，他的父母尤为激动：“终于可以在自己的土地上建自己想建的厂房。”
结束租厂的漂泊、获得购厂生产的安定，是不少制造业企业家的夙愿。“企业想要做大，一定要有自己的厂房。”广东思诺得环保科技有限公司董事长卢海洋非常坚定。其公司规模从2000万元扩大到近3亿元，仅用了一年多时间。
南外环与105国道交会处，一辆辆货车从沙溪镇虎逊村的秀山工业区驶出。
虎逊村2022年的村集体收入为3460万元，相比起先进村，仍有很大的上升空间，王健行很想通过“工改”的机会，让村里的服装、红木、物流等产业升级，并引入更高端的产业。
容积率的提升，是解决这一矛盾的钥匙：大批过去容积率不到1.0的村建设用地，在“工改”后提升容积率至3.0以上甚至更高。相同面积的一块土地，即使厂房租金单价不变，在顺利出租的情况下，总收入也会因建筑面积总数倍增而倍增。例如，小榄镇永宁社区“工改”腾挪园的前身锌铁棚厂区，容积率仅约0.7，租金约17元/平方米·月；改造后，容积率约3.0的7层高标准厂房的平均租金反而低至约15.5元/平方米·月。另一方面，由于建筑面积翻了4倍，村集体的租金收入预计增加至3600多万元。
如果按华帝厨电数字化智能化产业园约22万平方米的建筑面积计算，1672万平方米相当于76个华帝项目的体量——据统计，中山全市的“工改”项目已累计完成超1672万平方米的规划报建建筑面积。
“工改”腾挪出来的空间体量，由谁来“消化”？
。据统计，中山目前已通过“工改”整备出了49块百亩以上的连片土地，总面积超9300亩；十大主题产业园内的“工改”拆除整理项目共285个，面积接近9800亩。中山“工改”，改出了新产城空间。
艳阳高照的一个周末，几辆粤B牌照的轿车驶入了位于中山市小榄镇泰业路上的绿金湾高端环保共性产业园（下称“绿金湾园区”）。
自开年以来，到绿金湾园区看厂的外地企业就络绎不绝。
。以中山南部的三乡、神湾镇为例：今年上半年，两镇GDP增速均高于全市平均水平，工业投资增长数据也很亮眼。同样引人注目的，是它们充分“南联”的“工改”项目。“澳门的中药品牌是很成熟的，但是澳门土地资源有限。‘工改’给了我们澳门企业一个机会去开拓大陆的重要市场。”刚毕业不久的方俊濠跟随父亲来到中山，出任中山市龙耀实业投资有限公司总经理一职，负责中山市古鹤中医药综合产业园的运营工作。通过与其他广东龙头药企和港澳合作方在中药材供应链管理服务、产品渠道服务等领域开展合作，他们将在古鹤村打造一个集中医药大健康研发、加工、生产、包装、仓储物流等全产业链于一体的创新型综合产业园。
今年5月，位于珠海斗门区的珠海普奥光电科技有限公司，购下了神湾镇外沙科创城位于4楼的近1200平方米的厂房。“我们既想购买自己的厂房，也想有良好的园区运营环境，所以一直在关注周边的科创园。”总经理顾连军对比了湾区多地厂房，蕞终相中了单价约3700元/㎡的外沙科创城，并透露周边厂房均价在4500元/㎡左右。顾连军算了下，从原厂址到外沙科创城，开车只需要花费30分钟左右。如今，外沙科创城一期已经完成全部招商，一、二期项目成功与79家企业签下购厂协议，其中包括13家珠海企业，以及若干来自深圳、惠州、东莞等地的企业。值得一提的是，外沙科创城的开发方诚艺公司本身是深圳企业，蕞终选择将总部搬至中山。
放眼中山全市，湾区多地企业正在进一步加盟“中山制造”：6月底，深中经济合作区问世，“1中心3基地”部署在翠亨新区和火炬开发区。黄圃镇智能家电产业园的火热建设吸引了一批顺德企业，顺德项目中山建，促使两地家电产业的深度融合。入驻小榄镇粤深·湾区智谷智能锁产业基地的，不少是来自深圳的规上企业……
“‘工改’对于中山，实际上是一场思想解放运动。”
中国国际经济交流中心首席研究员张燕生认为，中山需要思考如何通过土地存量改革，形成与高质量发展相匹配的体制机制。“工改”至今，中山追寻高质量发展的思想观念有什么转变？
“推进会就是要交流好的做法，研究遇到的问题。”
在8月23日召开的半年工作总结会议上，面向镇街的“工改”干部，郭文海以“现场办公”的形式再次和全市各部门、镇街干部开诚布公。和普通的总结会不同，这次的大会采用圆桌座谈的形式，市镇领导面对面讨论“工改”目前的亟需解决的问题。
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