中山“工改”一年多企业反馈如何？记者调查：“二房东”的退与进
2022年1月4日，中山召开全市村镇低效工业园改造升级工作动员大会，以凤凰涅槃的决心打响低效工业园改造攻坚战（以下简称“工改”）。
中山“工改”如火如荼。记者 文波 摄
一年多过去了，“工改”成效怎样？企业反馈如何？记者1月初和3月初前往黄圃、南头、阜沙等镇进行了深入调查和采访。
厂租大幅下降，“二房东”退租止损
【中山“工改”持续推进，为市场提供了更多厂房资源，促使厂房租赁市场理性回归，厂房租金大幅下降。】
厂房贴出招租广告。记者 文波 摄
＞＞从城区出发，途经港口、阜沙到南头，沿路不少厂房挂着“厂房招租”的红色横幅，有的为了吸引租客，特别注明“一手厂房招租”。
在东阜公路阜沙段，有些厂房直接标出租金价格，多在10元出头，有一处给出了“8元/平方米”的价格。
▌巨人电器董事长张朝富：空置厂房不好出租
位于南头镇的巨人电器，主要生产消毒柜，三年疫情期间逆势增长，产品还服务了北京冬奥会和残奥会。因为产能需要，公司于2022年3月新租下附近2000平方米带空地的全新厂房。
董事长张朝富说，现在可以明显感受到厂房租金下降，空置厂房不好出租。他说，公司附近就有一处厂房，建筑面积约9万平方米，以前只有一家工厂，现在变成10多家企业分租。目前一楼（锌铁棚）的租金为11—13元/平方米，一年前价格为20元/平方米。
据他了解，部分“二房东”出现亏损，这一带当初承租业主的厂房，价格至少在15元/平方米，现在出现价格倒挂，有的到期后不再续签，退给房东，有的因为未到期，还在与房东交涉中。
招租联系电话清晰可见。记者 文波 摄
▌黄圃镇某加工企业负责人余先生：厂租不同幅度下降
这并不是个别现象，位于黄圃镇食品工业园的某加工企业，其自有厂房部分留作自用，大部分用于出租。
公司负责人余先生（应采访对象要求，化名）表示，如今房源多，厂租下降，招引优质企业才能确保按时拿到租金。
他说，虽然公司这一带地段好，厂租价格比较稳定，但也出现了不同幅度的下降。两年前厂房租金为16.5元/平方米（按建筑面积算）上下，2021年蕞高涨到25元/平方米，后稳定在18元/平方米左右，现在14元/平方米也难以找到租户。
余先生说，由于租金行情变化快，就在年前，附近有企业宁愿损失20多万元订金，也要选择更低租金的厂房。而有的“二房东”因为厂租大跌选择尽快退掉房源，但因为合同未到期，正在走法律程序，有的涉及金额上千万元。
低矮厂房也招租。记者 文波 摄
▌阜沙镇一地产中介：高位拿房源难出手
记者采访了解到不少“二房东”高位拿房源无法出手的案例。
在阜沙镇，一位地产中介告诉记者，当地有一处2万多平米的厂房， 去年由深圳“二房东”以15.5元/平方米的价格拿下，并预付了9个月租金，只租出去1000多平方米；一处3万多平方米的园区，“二房东”以21元/平方米（含税）的价格租下，半年后，市场价降到了13元/平方米，只能苦苦支撑。
【中山“工改”在增加房源的同时，改变了原有的厂房租赁格局，为企业争取了实实在在的利润空间。】
2018—2021年，记者曾持续关注地处中国家电黄金走廊的中山北部镇街厂房租金问题，了解到“二房东”控制大量厂房资源，借机抬高租金，不小中小微企业在高租金挤压下面临生存考验，被迫减少承租面积或搬迁他市，对中山营商环境造成了不利影响。
＞＞但这种局面在中山持续推进的村镇低效工业园升级改造中得到了根本改观。
▌巨人电器董事长张朝富：部分企业缩减规模
对于当前局面，张朝富分析，去年受到国内外经济大环境和疫情影响，一些中小微企业经营不理想，减少了对厂房的需求。
他说，从同行情况看，2022年亏损企业不少，一些企业通过缩减规模先求生存，所以“一家厂变几家厂”并不是个案，这也导致一定比例的厂房被腾出来，市场上有了更多闲置房源。
▌中山一异地商会会长：不少企业局面尴尬
中山一家异地商会会长告诉记者，黄圃镇某工业园，月租一度被中介哄抬到30元/平方米，如今15元/平方米仍无人问津，二三楼更是降到每平方米10元以下。
他分析，去年疫情对实体经济造成了不利影响，加上行业竞争带来的连锁反应，不少制造企业面临“做亏本，不做还能保本”的尴尬局面。企业倒闭或缩减规模，造成厂房闲置，直接拉低了租金价格。
招租横幅十分醒目。记者 文波 摄
＞＞另外一个重要因素则是中山“工改”打破了原有的厂房租赁市场格局，市场正在理性回归。
据了解，经过一年攻坚，截至去年年底，全市累计拆除整理低效工业用地超1.4万亩。“工改”直接增加了厂房房源供应，向市场传递了积极信号，缓解了以往供求失衡的厂房市场。
▌阜沙镇一地产中介：出现企业回流现象
上述阜沙镇的中介人士表示，以往，中山大量厂房在私人手中，为“二房东”控制房源提供了条件，但现在通过“工改”腾出空间修建了更多高标准厂房，原本“板结”的厂房供应格局被打破，房源和租金困扰得到较大缓解，还出现了因为看好中山“工改”，去外地投资的企业回流到阜沙镇承租或者购买厂房经营的案例。
据了解，居高不下的厂租曾让这家企业被迫“出走”，在其他地方发展不错，由于产能扩张公司需要增加厂房，了解到阜沙镇因“工改”新增了房源、且价格实惠后，这家企业又在阜沙镇新租了一万平方米厂房用于增资扩产。
业内人士认为，随着形势变化，“二房东”单纯靠垄断区域房源赚取差价的经营模式存在着多重风险，也将难以持续，可顺势而为，借助其拥有的企业资源和产业链带动能力，积极寻求转型，向着现代园区的经营者和招商引资的推手方向实现身份转变。
记者采访了解到，中山目前已有这方面的案例，该企业积极参与“工改”，引入合作伙伴，推动园区转型，从以收取厂房租金为主转型成了加大招商引资、为企业提供多种增值服务的平台企业。
【面对经济回暖趋势，政府在腾出产业空间的同时，应加强统筹谋划，加大招商引资力度，为产业发展提供更好的营商环境，为高质量发展提供持续动能。】
上下两处招租广告。记者 文波 摄
＞＞记者在采访中发现，企业对于今年的发展趋势都表示乐观。
▌黄圃镇一车载用品企业负责人：营造良好营商环境
黄圃镇一家生产车载用品的企业负责人告诉记者，如今即兴出游、自驾游成为很多人士的选择，相关周边产品将迎来消费回暖，预计下半年回暖趋势更明显。
他说，公司一年要支付约80万元租金，就是希望形势好了能多赚一点钱，摊薄租金成本，“希望政府营造更加公平的竞争环境，降低企业经营成本，整治市场不良竞争，为企业迎接消费回暖创造良好环境。”
▌雅丽诗电器股份有限公司电热水器事业部总经理张志雷：加大招商引资力度
雅丽诗电器股份有限公司电热水器事业部总经理张志雷表示，多种因素叠加，市场已经发生变化，没有核心技术点，光靠追求成本蕞低化、打价格战的企业，生存注定越来越艰难，这不是靠降低厂房租金能解决的。政府在推动“工改”解决企业厂房问题的同时，更要考虑新增厂房如何让企业用起来、用得好。
他说，现在很多企业都是单打独斗，自担风险，政府可以在招商引资中发挥更大作用，“其实说到底就是如何帮助企业赚钱。”
张志雷说，政府确定扶持产业后，可在技术升级、科研资源、资金、市场开拓方面给予扶持，打造产业特色。
以家电企业为例，政府可以对接国内高校、科研院所，有针对性地推动行业共性技术升级；在市场开拓上，以政府名义对接海外国家，推动企业“抱团出海”。
他说，和业内龙头企业比，中小企业也有自己的生存空间，那就是个性化、精准化。如热水器在不同省份面对的水质不一样，有的地方水中盐分较高，有的矿物质含量高，有针对性地开发产品，不仅能满足市场需求，还有助于做出特色，赢得竞争主动权。
中山“工改”现场。记者 夏升权 摄
据了解，2022年，全市共拆除整理低效用地超1.4万亩，超额完成年度目标任务。全市“工改”项目完成新招引企业108家，近150家本土企业实现增资扩产，新增投资预计超650亿元。
＞＞中山正通过“工改”重塑产业发展空间，目前已规划首批十大主题产业园，正加快建设步伐。
由“工改”带来的厂房房源供应，加上中山在招商引资方面发力，将为中山制造业高质量发展提供更加良好的营商环境。
中山“工改”项目效果图。记者 夏升权 摄
＞＞今年，中山把实施制造业当家和和招商引资作为两个“一把手工程”。
将大力拓展产业空间。计划全年整备工业园区建设用地5000亩，形成100亩以上连片工业用地20块。
将开展靶向招商、精准招商。重点对接深圳“20＋8”产业集群，建立招商台账，提升招商工作的针对性和有效性，全年引进亿元以上项目不少于100个、10亿元以上项目不少于10个，力争在引进百亿级大项目上取得新突破。
编辑 蓝运良 二审 陈彦 三审 吴森林
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